【 청년일보 】 지난 6월 27일 금융당국의 대출 규제 강화 조치가 서울 재개발·재건축 시장에 거센 후폭풍을 불러 일으키고 있다. 특히 이주비 대출까지 6억원 상한이 적용되면서, 서울의 굵직한 도시정비사업 곳곳에서 혼란이 가중되고 있다.

이번 6.27 규제의 핵심은 주택담보대출(이하 주담대)뿐 아니라 이주비 대출까지 포함해 6억원 상한을 적용한다는 점이다. 기존에는 조합원들이 임시 거처 마련을 위해 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용받아 많게는 10억~15억원까지 이주비 대출이 가능했다.

하지만 이제 조합원 1인당 이주비를 포함한 대출 한도가 6억원으로 제한된다. 이마저도 1주택자는 6개월 내 기존 주택 처분 조건이 따르며, 무주택자만 별도 조건 없이 6억원 한도 내에서 대출이 가능하다. 2주택 이상 보유자는 대출 자체가 불가능하다.

이처럼 이주비 대출이 6억원으로 제한되면서, 전세 보증금이 6억원을 훌쩍넘는 강남3구를 비롯한 서울 주요 재개발·재건축 사업장을 중심으로 '이주 대란' 우려가 현실로 나타나고 있다. 

기존에는 이주비 대출을 통해 더 많은 금액(LTV 50% 적용 시 10억~15억원까지)을 빌려 임시 거처를 마련할 수 있었다. 하지만 이제는 6억원 이상이 필요한 경우 조합원들이 부족한 금액을 직접 현금으로 충당하거나, 더 작은 평수 또는 외곽 지역의 주택으로 옮겨야 하는 상황이다.

부족한 이주비를 충당하기 위해 건설사가 제공하는 추가 이주비 대출을 활용할 수 있으나, 최근 일부 사업장의 추가 이주비 금리는 5~6%대로 시중은행 대출보다 이자 부담이 훨씬 크다. 

건설사 관계자는 "기본 이주비 대출한도가 6억으로 제한되면서, 추가 이주비 지원이 필요한 상황이라고 알고 있다. 수주의향이 있는 대부분의 건설사들은 추가 이주비를 조합에 제안하고 있는 추세"라고 밝혔다.

강남 개포우성7차의 경우 수주전에 뛰어든 삼성물산은 추가 이주비 대여 한도를 LTV 150%, 대우건설은 100%를 조합원들에게 각각 제시했지만, 이는 어디까지나 자금 조달이 가능한 대형 건설사들의 이야기다.

정부의 강력한 대출 규제로 인한 추가 이주비 지출은 건설사들에게도 큰 부담이 되고 있다. 업계에서는 이번 대책으로 주요 건설사들의 누적 신용보강 부담이 10조원을 넘어설 수 있다는 전망이 제기된다.

신용보강은 단순히 보증을 넘어 회계상 건설사의 부채로 잡힌다. 이미 건설 자재비 및 공사비 급등으로 인해 다수의 건설사 부채비율이 적정 수준인 200%를 초과하는 상황에서, 추가적인 부채 증가는 실적 악화로 직결될 수밖에 없다는 지적이다.

건설사 한 관계자는 "정부규제로 인해 정비·시공의 품질보다는 이주비 대출 규모가 중요해져 큰 부담"이라며, "현실적으로 대형 건설사들은 자금력을 앞세워 수주 경쟁에 뛰어들겠지만, 중소건설사들에겐 타격이 있을 수 밖에 없다"라고 말했다.

【 청년일보=김재두 기자 】