【 청년일보 】 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에서 시행사의 자기자본비율을 현행 3%에서 20%로 상향할 경우, 분양 리스크가 절반 가까이 줄고 총사업비도 절감되는 효과가 나타난다는 국책연구기관 분석이 나왔다.

22일 한국개발연구원(KDI) 황순주 선임연구위원은 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서를 통해 "자기자본 확충은 사업 안정성 강화뿐 아니라 금융비용 절감에도 유의미한 효과를 보인다"고 밝혔다.

현재 대부분의 PF 사업장은 시행사가 총사업비의 약 3%만 자기자본으로 충당하고, 나머지는 시공사 보증을 통해 금융기관 대출을 받는 구조다. 이로 인해 금리 상승이나 경기 침체 시 사업성이 악화하고, 리스크가 시행사→시공사→금융사로 전이되는 구조적 취약성이 꾸준히 지적돼 왔다. 정부는 이러한 문제를 개선하기 위해 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리는 방안을 추진 중이다.

KDI의 실증분석에 따르면, 2013년부터 올해까지 약 800개 PF 사업장을 대상으로 한 결과 자기자본비율을 20%로 높일 경우 주거용 PF 사업장의 '엑시트(투자금 회수 기준) 분양률'이 약 13%포인트 낮아졌다. 엑시트 분양률은 대출 상환을 위해 필요한 최소 분양률을 뜻하는데, 이 수치가 낮아질수록 아파트 등 주거용 부동산의 분양 부담이 줄어 사업 안정성이 높아진다.

자기자본 확충은 사업비 절감 효과도 가져왔다. 분석 결과, 자기자본비율이 20%일 경우 전체 PF 사업장의 평균 총사업비는 3천108억원에서 2천883억원으로 약 7.2% 줄었다. 주거용 사업장은 3천151억원에서 2천801억원으로 11.1% 감소해 절감 효과가 더 두드러졌다. 자기자본이 많을수록 시공사 보증 의존도가 낮아져 공사비가 줄고, 대출 규모 축소로 금융비용도 절감되기 때문이다.

다만, KDI는 대규모 자기자본 요구가 사업 위축으로 이어질 가능성을 경고하며 보완책 마련을 주문했다. 우선 정부가 추진 중인 금융기관별 PF 대출 총액한도 규제는 모든 사업장에 일괄 적용하기보다는 저자본 사업장에 국한해야 한다고 제안했다.

또한 자기자본 산정 시 보통주뿐 아니라 상환 의무가 없는 우선주도 포함시켜 지분 투자자의 참여를 확대해야 한다고 강조했다. 토지 현물출자에 따른 양도소득세 납부를 유예해 토지 소유주의 참여를 유도하는 제도를 상시화하는 방안도 제시했다.

특히 도관체(SPV) 형태의 PFV(Project Financing Vehicle)에 대해서도 프로젝트 리츠(REITs)나 부동산펀드처럼 건전성 규제를 도입해야 한다는 점을 지적했다. 프로젝트 리츠는 최소 33% 이상, 부동산 펀드는 최소 20% 이상의 자기자본비율을 갖춰야 하는데, PFV는 이런 규제가 없어 자기자본비율이 3%에 불과하고, 감독체계도 없다는 지적이다.
 

【 청년일보=조성현 기자 】