청년들의 주거문제를 해소하고자 추진된 '청년주택' 첫 입주가 이뤄진지 어느덧 3년을 맞이했다. 대도시를 중심으로 추진되고 있는 각종 청년주택 사업은 각 지방자치단체에서 다양한 모습으로 청년 세대의 삶의 질을 향상시키며 그들의 삶에 영향을 미치고 있다. 이에 청년일보는 청년주택 사업의 과거, 현재, 미래를 되돌아보고, 그 명암을 조명해보고자 한다. [편집자주]

 

[글 싣는 순서]

(上) "청년주거 문제 해소"…現서울·부산 청년주택 사업 현황

(中) "주거 안정속에 지속성은 글쎄"...청년주택 공급 실태

(下) "현실성·기회 확대에 방점"...새 정부, 청년주거지원 정책 '눈길'

 

【 청년일보 】 새 정부가 들어서며 청년주택 정책에도 변화의 조짐이 곳곳에서 나타나고 있다.

 

새정부의 청년주거지원 대책은 청년들의 주거를 위해 보다 현실적인 주택공급 대안을 제시하고, 청년들이 보다 쉽게 주택을 보유할 수 있는 기회 확대에 방점을 두고 있다. 

 

윤석열 대통령은 임기 5년간 총 250만호의 주택공급 중 청년·신혼부부, 생애 최초 대상자에게 50만호를 할애 했다. 이는 총 주택공급 목표의 20%를 차지하는 규모다.

 

원희룡 국토교통부 장관 역시 최근 "청년 등 서민과 중산층의 주거 안정을 새 정부의 최우선 정책 목표로 제시하며 연내 '청년 주거지원 대책'을 마련할 계획"이라고 언급한 바 있다.

 

◆ '임대'에서 '보유'의 개념 도입...청년원가주택 '눈길'

 

25일 정부 등에 따르면 윤석열 대통령의 청년 부동산 공약의 핵심은 '청년 원가주택'이 꼽힌다. 

 

그간 청년주택 정책이 '공공 임대' 개념의 범주에 포함됐다면, 윤석열 정부는 청년들이 주택을 '보유' 할 수 있는 형태를 취했다는 점이 눈에 띤다.

 

청년원가주택은 39세 이하 청년에게 공공분양주택을 건설원가 수준으로 공급하는 정책으로, 청년들은 분양가의 20%를 내고 80%는 장기 원리금 상황을 통해 매입하는 방식이다. 즉 청년들이 원가주택을 살 때 분양가 20%만 내고 나머지 80%는 천천히 갚도록 하는 것이다.

 

아울러 분양 후 5년 살면서 실거주한 뒤 주택을 매각할 경우 국가가 매입하는 대신에 매매차익의 70%까지 받을 수 있다. 더욱이 매매차익의 나머지 70%는 분양 받은 사람이 갖게 해 청년층의 자산 형성을 지원하는 이점도 존재한다.

 

또한 주택위치와 관련해선 도심 GTX 환승가능 지역 같은 이동이 편리한 곳, 3기 신도시 자족용지와 같은 일자리·기업이 집중된 곳 등 판교처럼 우수입지에 공급한다는 계획이다.

 

이 같은 청년주거정책은 문재인 정부의 '신혼 희망타운'과 닮아 있는듯 하지만, 차익의 분배 면에서 차이를 보인다.

 

실제로 신혼 희망타운을 두고 일각에서 '반쪽짜리 내집'이란 혹평이 쏟아졌던 점을 비춰볼 때, 새 정부의 청년 원가주택은 공공의 환매 비율을 30%로 낮게 정한 것으로 풀이된다.

 

다만 일각에선 청년원가주택의 경우 시세 차익이 매우 큰 만큼 '로또분양'이라는 지적도 존재한다. 원가주택이 청년 모두에게 공급되는 것이 아닌 까닭에 청년들 사이에서도 공정성 문제가 제기될 소지가 존재한다는 지적이다.

 

더욱이 청년주거에 방점을 두고 있는 까닭에 청년이 아닌 다른 세대의 반발도 우려되는 상황이다. 

 

 

◆ 청년 기회확대 '청약제도' 개편...공공임대주택 질적 개선 추진

 

새 정부는 청년 청약기회 확대를 위해 청약제도도 개편한다.

 

그간 청약제도는 가점제 위주로 운영돼 청년·신혼부부 등 비교적 젊은 층에게 돌아가는 물량이 제한적이었다.

 

현행 청약제도를 살펴보면 서울 등 투기과열지구에선 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급된다. 전용 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용, 당첨자를 선정한다.

 

실제로 가점제에선 2030세대가 청약에 당첨되기가 쉽지 않다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 부양가족 수가 많고 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 길수록 가점을 받을 수 있는 만큼, 청년세대보다는 중장년층이 유리했기 때문이다.

 

이에 윤 정부는 중형·소형주택을 중심으로 추첨제 비율 확대 등 청약제도 전반을 개편해 청년들의 청약기회를 확대한다는 계획이다. 윤 정부의 개편안은 전용 85㎡ 이하 구간을 세분화한 것이 특징이다. 전용 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30% 추첨제가 도입된다.

 

특히 청년들이 주로 거주할 것으로 예상되는 전용 60㎡ 이하 소형주택의 추첨제 비율을 더 높였다. 반면 전용 85㎡ 초과 주택에선 추첨제 비율이 20%로 낮아진다.

 

아울러 공공임대주택 역시 충분한 물량을 공급과 동시에 소셜믹스(아파트 단지 내에 일반 분양 아파트와 공공 임대 아파트를 함께 조성하는 것) 강화, 주택 평형 확대, 주거서비스 도입, 품질 개선 등 질적 개선을 추진한다.

 

 

◆ 장래소득 가이드라인 확대...청년층 금융지원도 박차

 

새 정부는 이 같은 청년주거 지원책과 더불어 청년들이 주택을 보다 쉽게 구입할 수 있도록 금융지원에도 박차를 가한다는 입장이다.

 

윤 정부는 최근 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 인정해주는 한편, 청년층의 주택자금 확보를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하는 내용의 '새 정부 경제정책방향'을 발표했다.

 

이번 금융 정책의 골자는 대출규제 단계적 정상화 등을 통해 실수요자 주거사다리를 놓아주기 위해 대출한도를 늘리는 조치로 풀이된다.

 

먼저 LTV의 경우 생애 최초로 집을 구입할 때에는 주택 소재 지역이나 주택가격, 소득을 따지지 않고 주택담보대출비율을 80%까지 완화해준다. 또한 대출한도를 기존 4억원에서 6억원 수준으로 확대한다.

 

아울러 윤 정부는 '갚을 수 있을 만큼 빌리고 나누어 갚은 관행'을 정착한다는 취지의 DSR 규제는 현행 그대로 유지하되 청년층 대출의 제약이 있지 않도록 미래 소득을 반영하기로 했다.

 

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다.

 

올해 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우이며, 7월부터는 총 대출액 1억원만 넘어도 DSR 규제가 적용된다. 따라서 DSR이 적용되는 차주들은 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 은행에서 추가 대출을 받을 수 없다.

 

다만 금융당국은 서민·취약계층 보호 등을 위해 전세대출, 보금자리론 등과 같은 정책모기지, 이주비·중도금 대출 등은 DSR 산정 시 제외하겠다고 밝혔다.

 

특히 올해 3분기부터는 DSR 산정 시 청년층의 장래소득 반영 비율도 확대 적용될 예정이다. 청년들의 경우 장래 소득증가 가능성은 있지만, 현재 소득 상대적으로 적어 과소평가 된다는 점을 감안한 조치다.

 

현행 20대 초반의 경우 예상소득증가율을 38.1%, 30대 초반은 12%를 적용하도록 가이드라인이 마련되어 있다. 그러나 앞으로는 20대 초반은 51.6%, 30대 초반은 17.7%으로 적용 범위가 확대된다.

 

아울러 서울시 역시 청년주거지원을 위해 금융지원 확대에 나서는 모습이다. 

 

서울시는 역세권 청년주택에 입주하는 청년에게 임차보증금을 무이자로 4천500만원까지 지원한다. 대출기간은 계약기간 및 자격유지시까지다.

 

또한 청년 버팀목전세자금대출의 경우 연 1.5%~2.1% 저금리로 최대 7천만원까지 임차보증금을 제공한다. 주택유형은 전용면적은 적 85㎡ 이하 주택 또는 주거용 오피스텔이며, 대출기간은 2년이다. 

 

이 외에도 서울시는 청년 월세자금대출, 중소기업취업청년을 위한 전월세보증금 대출을 실시하고 있다. 

 

오세훈 서울시장은 "주택공급 정상화를 위해 청년, 신혼부부 등 인구구조 및 사회구조에 따라 수요맞춤형 계획이 수립돼야 한다"며 "주택 공급 확대를 베이스로 두고 질적으로 개선해 일반 시민들이 살고 싶은 집을 공급할 수 있도록 해야 할 것"이라고 강조한 바 있다. 

 

【 청년일보=이나라 기자 】