【 청년일보 】 전세사기로 인한 피해자가 1만7천명을 넘어서면서 세입자들의 불안감이 가중되고 있다. 

16일 부동산업계에 따르면 최근엔 집주인으로부터 전세금의 일부만 돌려받거나 집주인의 채무로 전세금반환에 어려움을 겪는 세입자의 피해사례가 빈번히 발생한다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 전세기간이 종료됐음에도 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다면 이는 법적으로 전세금반환소송을 제기할 근거가 된다고 밝혔다. 

마찬가지로 전세금 전액이 아닌 일부만 돌려받은 경우에도 소송 진행이 가능하다. 다만 돌려받아야 할 잔금에 따라 소송으로 진행할지 다른 법 절차를 이용할지는 세입자의 판단이 필요하다.

엄 변호사는 "전세금반환소송은 다른 소송과 마찬가지로 소송에 따른 비용이 발생한다"며 "따라서 소액사건 보다는 돌려받아야 할 잔금이 클 때 전세금반환소송으로 대응하는 것이 효과적"이라고 말했다.

반면 전세금을 일부 돌려받은 상황에서 이사 일정이 촉박해 다른 대응이나 기다릴 여유가 없는 세입자라면 어떻게 해야 할까?

이 과정에서 세입자들은 아무것도 하지 않은 채 이사하는 것에만 몰두하는 경우가 적지 않다. 하지만 전세금을 전부 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 전입신고를 하게 된다면 세입자의 대항력에 문제가 생길 수 있다.

주택 임대차에서 대항력이란 세입자로서 주장할 수 있는 법률상 권리를 의미한다. 만약 다른 곳에 이사해 전입신고를 한다면 기존 주택의 전입신고가 빠지기 때문에 추후 법적 대응이 어려워질 수 있다. 

따라서 이사 일정이 촉박하더라도 반드시 임차권등기를 신청해야 하고 완료되기까지 가족 일부를 남겨 대항력을 유지시켜야 한다.

엄 변호사는 "임차권등기 외에도 근저당을 설정해 부동산을 담보로 다른 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받는 방법도 있다"며 "근저당이 설정되면 집주인이 약속을 지키지 않을 때 임의경매 신청까지 할 수 있어 전세금을 회수하는 또 다른 방법이 될 수 있다"고 전했다.

아울러 최근 집주인의 채무로 인해 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 사례도 증가하고 있다. 

엄 변호사는 "세입자는 임대차 계약 전 반드시 임차 목적물의 등기부 등본을 확인해야 한다"며 "등기부 등본에는 갑구와 을구가 있는데 이 부분을 모두 꼼꼼히 살펴야만 피해를 예방할 수 있다"고 전했다. 

이어 "근저당권 설정 여부와 미납 국세 열람을 통해 집주인의 채무관계를 사전에 확인하고, 경매가 진행될 경우 배당 요구 신청을 통해 전세금을 보호할 수 있다"고 조언했다.

근저당권이란 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권을 말한다. 즉 집주인이 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 설정했다는 의미다.

임차 목적물의 등기부 등본 확인은 가장 기본적인 예방절차다. 등기부 등본을 통해 집주인이 누구인지 확인할 수 있으며, 을구에 기재된 저당권, 근저당권 등의 권리관계를 반드시 확인해야 한다.

만약 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 근저당권 등의 권리가 말소될 때까지 계약을 미루거나, 말소 조건을 특약으로 맺고 계약을 진행하는 방법이 있다. 가령 '잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소하기로 한다. 위반 시 계약은 해지된다' 등의 조항을 넣을 수 있다.

또한 전세금을 위협하는 집주인의 채무 문제에는 세금체납을 빼놓을 수 없다.

이를 예방하는 방법으로는 미납 국세 열람신청 제도를 활용하는 것이 좋다. 홈택스 또는 세무서에 방문하여 접수할 수 있으며, 이를 통해 집주인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있다.

단, 임대차 계약 전이라면 집주인의 동의 없이 열람이 가능하지만, 계약 후에는 동의가 필요하다는 점에 유의해야 한다.

엄 변호사는 "임대차 계약 전 미리 미납 국세를 확인해 집주인의 재정상태를 파악하는 것이 중요하다"며 "이미 계약 후라면 집주인의 동의를 받기가 어려울 수 있으니, 계약 자체를 다시 고려해 보는 것도 한 방법"이라고 설명했다.

마지막으로, 계약 기간 중 집주인의 채무로 인해 경매 절차가 시작되면 배당요구신청을 해야 한다. 민사집행법 제146조에 따르면, 경매가 시작되면 낙찰자가 나타나 이해관계인, 즉 세입자에게 배당기일 통지서를 보내게 되어 있다. 이를 통해 경매 진행 사실을 알 수 있다.

배당요구통지서를 받은 선순위 세입자는 경매 법원에 배당요구신청을 하여 보증금 전액을 돌려받고 퇴거하거나, 배당신청을 하지 않고 계속 거주할 수 있다. 다만, 매각기일까지 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사를 하면 안 된다.

엄 변호사는 "세입자가 경매 절차에서 배당요구를 하게 되면 임대차를 종료하겠다는 의사표시와 같으므로, 계속 거주를 원한다면 배당요구를 하지 않아야 한다"며 "주택 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 등기부 등본과 미납 국세를 확인하고, 경매 절차가 진행될 경우 적극적인 대응이 필요하다"고 조언했다.

【 청년일보=최철호 기자 】