풍선효과 막으려다...10·15 대책, 하락지역까지 묶은 '과잉 규제' 논란

등록 2025.10.17 08:00:01 수정 2025.10.17 08:00:11
김재두 기자 suptrx@youthdaily.co.kr

'장기 하락' 통계 무시한 규제...부동산 시장 "강남과 노도강 왜 똑같이 대하나"반발
전문가들 "급한불은 끄겠지만, 공급난 못 푸는 단기 처방...3개월 내 근본대책 절실"

 

【 청년일보 】 정부가 지난 15일 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 재지정한 '주택시장 안정화 대책'을 두고 시장의 반발이 거세다.

 

규제지역 신규 편입 직전까지 서울 '한강 벨트'와 경기 남부권 선호 지역을 중심으로 집값 급등세가 확연히 나타났지만, 장기적으로는 가격이 하락했던 지역까지 획일적으로 규제하는 것은 과도하다는 비판이 동시에 나온다.

 

한국부동산원이 16일 발표한 10월 둘째 주(10월 13일 기준, 2주 누계) 주간 아파트 가격 동향을 보면, 규제 발표 직전 시장은 상승 기대감이 최고조에 달하며 가격이 급등했다.

 

서울 매매가격은 2주 전 대비 0.54% 상승하며 상승폭이 크게 확대됐다. 특히 규제지역 편입이 기정사실화됐던 '한강 벨트' 권역에 막판 수요가 몰리며 상승세를 이끌었다.

 

성동구 1.63%, 광진구 1.49%, 마포구 1.29%, 송파구 1.09% 등 주요 선호 지역이 높은 상승률을 기록했다.

 

경기 남부권 선호지역 역시 대책 임박 신호에 매수세가 몰려 상승폭이 크게 확대됐다.

 

성남시 분당구는 2주 전 대비 오름폭을 0.56%p 키워 1.53% 상승했다. 과천시는1.16%, 안양시 동안구는 0.58%, 광명시는 0.62% 상승했다.

 

 

정부는 최근 3개월간의 주택가격 상승률 등 정량적 요건을 충족했다는 입장이지만, 3년 가까이 아파트값이 하락했던 지역까지 일괄 규제한 점이 논란의 핵심이다.

 

특히 2023년 1월 규제에서 해제되었다가 이번에 재지정된 서울 21개 구 중 8개 구는 2022년 12월 대비 2025년 9월까지 2년 9개월간 아파트값이 외려 하락했다.

 

한국부동산원의 시세로 지난 2년 9개월간 도봉구 -5.33%, 금천구 -3.47%, 강북구 -3.21% 순으로 하락 폭이 컸다.

 

이들 지역에서는 강남권과 달리 집값 하락을 경험했는데도 동일한 수준의 '삼중 규제'(투과·조정지역 + 토허구역)를 적용하는 것은 형평성에 맞지 않다고 강하게 반발하고 있다.

 

 

노원구 묵동의 공인중개사는 "도대체 왜 강남과 여기를 똑같이 대하는지 모르겠다. 집값은 6~7배 차이가 난다"라며 "20일 전까지 팔아야 한다는 압박이 상당한 것으로 안다"고 말했다.

 

경기도에서도 규제지역으로 재지정된 12개 지역 가운데 7곳은 2022년 10월 대비 2025년 9월까지 아파트값이 하락한 것으로 나타났다.

 

의왕시가 -14.93%로 하락폭이 가장 컸으며, 수원 장안(-9.18%), 팔달(-8.72%), 영통구(-8.55%), 성남 중원구(-8.71%)도 높은 하락률을 기록했다.

 

팔달구에서 중개업소를 운영하는 한 공인중개사는 "도대체 여기가 왜 규제지역에 포함됐는지 이해가 안 된다"며 강한 불만을 토로했다.

 

그는 "옆 동네인 기흥 같은 지역도 포함이 안 됐는데, 유독 여기(팔달구)만 규제지역으로 지정된 이유를 모르겠다"라며 "팔달구는 투기 세력도 없고 원주민들이 대다수인 곳이다. 결국 실수요자들에게 피해를 주는 결과를 낳을 것"이라고 말했다.

 

 

정부는 이번 10·15 부동산 안정화 대책을 발표한 배경으로, 서민 주거 안정과 경제 전반의 활력을 저해하는 주택시장 불안을 조기에 차단하고 생산적 부문으로 자본이 투자되도록 유도하기 위함이라고 설명했다.

 

서울의 '노도강(노원·도봉·강북)'과 금천구, 관악구 등 8개 구 모두 2025년 9월 전월 대비 매매가격이 0.1% 이상 상승하며 상승세로 전환된 상태였다.

 

특히 "오르지 않은 지역까지 선제적으로 규제하여 부동산 시장 전체를 위축시키는 과잉 규제"라는 비판에 직면했지만, 최근 단기 상승세가 서울 전역으로 번지는 '풍선 효과'와 과열 우려를 차단하기 위해 불가피한 조치였다고 설명했다.

 

한 부동산 전문가는 "최악의 정책 결정"이라며 "바둑을 예로 들면 한 수 두 수를 두는 것이 아니라 바둑판 자체를 엎어 버리는 것"이라고 비판했다.

 

 

스마트튜브 경제아카데미 김학렬 소장은 "이번 대책은 '가격 급등-레버리지 가속'의 고리를 단기 차단하는 수요억제+거래질서 강화 패키지"라며 "단기적으로는 거래량 둔화+호가 조정을, 중기적으로는 공급집행 속도가 재상승 여부를 좌우할 것"이라고 말했다.

 

김인만 부동산경제연구소 소장은 "거래량과 상승률이 줄어드는 단기 효과를 얻을 수는 있는데 근본적인 문제, 집값을 잡는다든지 시장 안정 같은 건 현실적으로 어렵다"라며 "구조적인 문제, 즉 서울의 수요와 공급 부족 문제를 이번 대책이 잡을 수는 없을 것"이라고 전망했다.

 

이어 "일단 눌러서 급한 불은 끄겠지만, 두세 달 정도 시장이 익숙해지기 전까지 숨 고르기가 되면 이 3개월 내에 문제에 대한 고찰과 분석을 통해 근본적인 대책을 내놓아야 한다"고 말했다.

 

10·15 대책으로 인해 서울 전역 및 경기도 일부 규제지역에서는 주택담보대출(LTV) 대폭 축소, 유주택자 대출 금지, 취득세 중과 등 규제가 대폭 강화됐다.

 

여기에 토지거래허가구역 지정으로 2년간 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 사실상 차단된다.

 


【 청년일보=김재두 기자 】




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