【 청년일보 】 정부가 주택 시장의 불안 확산세를 막기 위한 초강력 규제 대책을 발표하고, 핵심 조치들이 오늘부터 즉각 시행에 들어갔다.
서울 전역을 규제지역으로 지정하고 고가 주택에 대한 대출 한도를 대폭 축소하는 이번 대책은 이른바 ‘수요 억제 일변도’ 정책의 재개를 알리는 신호탄으로 평가된다.
그러나 시장에서는 “지난 문재인 정부의 시즌 2”에 불과하다며 냉소적인 평가가 주를 이룬다.
근본적인 주택 공급 부족 문제가 해결되지 않은 상황에서 수요만 억제할 경우, 단기 효과에 그치거나 오히려 거래 절벽과 양극화를 심화시킬 것이라는 우려가 크다.
수도권을 중심으로는 공급량 부족과 금리인하에 대한 기대감, 유동성 증가 등 하락 가능성이 적어 보이기 때문에 우상향 추세는 계속될 것으로 전망하는 전문가들이 많다.
그럼에도 정부는 주택 가격 급등세가 나타나거나 급등 우려가 있는 지역에 대해 규제지역을 확대 지정했다.
김윤덕 국토교통부 장관은 전날 열린 관계부처 합동 브리핑에서 모두 발언을 통해 "현재 주택시장은 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산되고 있다"라며 "정부는 주택시장의 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적인 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제적으로 대응해 나가고자 한다"라고 밝혔다.
이에 먼저 오늘부터 서울 전역이 규제지역으로 편입된다. 기존 4개 자치구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 외 21개 자치구 전체를 신규 지정하며 서울 전역(25개 자치구)이 조정대상지역·투기과열지구로 묶였다.
또한 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역이 추가 지정됐다.
특히 서울시 전 지역과 경기도 12개 지역은 토지거래허가구역으로도 지정됐다.
허가 대상에는 아파트뿐만 아니라 “동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택”까지 포함됐다.
해당 구역에서 주택을 취득할 경우 2년간 실거주 의무가 부과되며 지정 기간은 오는 20일부터 2026년 12월 31일까지다.
금융 규제 강화는 특히 고가 주택을 중심으로 대출의 빗장을 굳게 걸어 잠그는 내용이 핵심이다.
수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주담대 최대한도가 주택 가격(시가)에 따라 대폭 축소된다.
시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 제한된다. 시가 15억원 이하 주택은 6억원으로 현행과 동일하다.
또한 수도권 및 규제지역 내 주담대에 적용되는 스트레스 금리의 하한을 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 해당 지역에서 전세대출을 받는 경우, DSR 산정 시 전세대출 이자상환분을 반영함으로써 추가 대출 여력이 축소된다.
은행 건전성 관리 강화를 위한 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치도 내년 4월에서 1월 1일부터 조기 시행된다.
이같은 조치에 대해 시장에서의 반응은 차갑다.
최근 가파르게 집값이 상승중인 성동구의 한 공인중개사는 "일단 문의는 줄었다. (규제가) 일시적으로 적용한다고 하지 않나. 그 후엔 어떻게 할건가"라며 "그보다 건설 경기 침체가 우려된다. 나같은 중개업소는 물론이고 인테리어, 법무사, 이사업체 등 부동산 관련 업종 전체가 가라 앉을 수도있다"라고 말했다.
한 건설업계 관계자는 "서울의 재개발·재건축은 당분간 가격이 빠질것으로 예상된다. 하지만 만약 분양가상한제까지 서울 전 지역으로 확대된다면 그야말로 재앙이 될 것"이라며 우려를 전했다.
반면, 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 페이스북을 통해 "10·15 거래규제는 단기적이고, 금융규제가 다소 중기적이고, 아직 안 나온 세금이 장기적인 부분이니 세제개혁까지는 봐야겠다"라며 "코스피5천 같은 진정성이 첨으로 느껴진 대책"이라고 밝혔다.
부동산 R114 김지연 책임연구원은 "이번 대책은 수요 억제책으로서 일시적으로 거래 자체는 줄어들 수 있지만 무조건 규제를 한다고 실수요가 줄어들지는 않기 때문에 완전히 억제할 수는 없을 것"이라며 "서울과 인접한 비규제지역으로 수요가 옮겨갈 수도 있을 것으로 예상된다"라고 말했다.
김 책임연구원은 "더욱이 다주택자에 대한 세금 부담이 여전히 있기 때문에 똘똘한 한 채 현상은 심해질 것"이라며 "노원·도봉·강북 등 전고점을 아직 회복하지 못한 지역의 경우에는 대출 규제 탓에 거래가 어려워지면서 양극화가 우려된다"고 전했다.
【 청년일보=김재두 기자 】
