【 청년일보 】 국내 부동산 시장이 상업용 부동산의 구조적 공실 위기와 주택 시장의 거래 절벽이라는 이중고를 겪고 있다.

3일 알투코리아부동산투자자문이 발행한 12월 마켓 브리프에 따르면, 상가 공실률이 역사적 고점을 기록하고 있음에도 불구하고 임대료가 떨어지지 않는 기이한 현상이 지속되고 있다고 밝혔다.

현재 국내 상업용 부동산 시장은 고금리와 소비 패턴 변화로 공실률이 치솟고 있지만, 임대료는 오히려 유지되거나 호가가 떨어지지 않는 임대료 경직성 현상이 뚜렷하다.

알투코리아부동산자문은 이러한 현상의 주원인으로 상가건물 임대차보호법의 제도적 경직성과 임대인의 자산 가치 방어 심리를 지목했다.

현행법상 임대료 증액 상한선(5%)과 계약 갱신 요구권(10년)은 임차인을 보호하기 위한 장치지만, 역설적으로 임대인에게는 초기 임대료 설정을 절대 낮출 수 없게 만드는 방어 기제로 작용하고 있다.

이에 대해 알투코리아부동산자문은 "임대료를 한 번 낮추면 향후 10년간 시세에 맞춰 올리기 어렵고, 임대료 하락이 곧 건물 가치(매매가) 하락으로 직결되기 때문"이라고 설명했다.

예를 들어 월세를 50만원만 낮춰도 자산 가치는 약 1억5천억원 하락하는 것으로 분석돼, 임대인들은 당장 공실을 감수하더라도 명목 임대료를 유지하려는 성향이 강한것으로 분석됐다.

또한 보고서는 쿠팡, 네이버 등 이커머스 시장의 성장과 배달 문화 확산으로 오프라인 매장의 필요성이 근본적으로 감소하는 소매업 종말(Retail Apocalypse) 현상도 공실 증가의 구조적 원인이라고 지목했다.

실제 2024년 기준 온라인 소매 판매액은 전체의 20%를 상회하며, 오프라인 상권은 체험형 공간인 목적형 소비와 필수 소비인 근린형 소비로 양극화되고 있다.

알투코리아부동산투자자문은 "현재의 상업 시설 공실 위기는 단순한 경기 침체가 아닌 구조적 문제"라며 "민간의 노력만으로는 해결에 한계가 있다"라고 진단했다.

이어 "상업 용지 비율 현실화 및 용도 변경 규제 완화 등 정책적 차원의 유연한 접근이 필요하다"라고 제언했다.

【 청년일보=김재두 기자 】