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[지난주 건설‧부동산 주요이슈]"내림세 잊은" 전국 아파트‧전셋값…서울 흑석동 등 8개지역 '공공재개발' 추진 外

 

【 청년일보 】올해에도 전국 주간 아파트값과 전셋값 상승행진이 계속되고 있다. 지방 아파트값은 정부가 작년 말 규제지역을 확대한 이후 매매시장 과열 현상이 한풀 꺾였지만, 서울은 강남권의 재건축 추진 기대감 등으로 수요가 다시 몰리면서 신고가 거래가 이어지고 있다. 전세는 전주보다 상승률이 소폭 줄었지만, 매물 부족 현상이 개선되지 않아 상승세는 여전했다.

 

또한 국토교통부와 서울시가 서울 동작구 흑석2구역 등 공공재개발 시범사업 후보지 8곳을 선정해 발표했다. 이들 사업구역의 용적률을 법정 한도의 120%까지 높여 3000가구 이상의 주택을 추가 공급할 예정이다. 이들 지역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.

 

이와 함께 정부의 잇단 부동산 규제에도 수도권과 일부 지방광역시의 분양 기대감이 높아지는 것으로 나타났다는 소식과 새해 초반부터 지방을 중심으로 한 틈새 투기가 기승을 부리는 것으로 나타났다는 소식, 최근 양주‧동두천 등 경기북부 지역의 집값이 급격히 상승세를 보였다는 소식 등이 있었다.

 

◆ 전국 주간 아파트값 상승률, 전주보다 소폭 감소

 

지난주 전국 아파트값과 전세값 상승률은 전주보다 소폭 감소한 것으로 집계. 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트값은 0.25% 올라 전주(0.27%)대비 상승 폭이 0.02%포인트(p) 줄어 듦.

 

서울은 0.07%, 인천은 0.36%로 상승 폭 커져. 반면 경기도는 0.36%로 오름폭이 소폭 감소. 수도권 전체의 주간 변동률은 지난주와 같은 0.26%를 유지.지방 아파트값은 작년 말 규제지역 확대 등의 영향으로 0.25%로 상승률이 축소. 인천을 제외한 5대 광역시는 0.32%, 경기도를 제외한 8개도는 0.18%로 각각 상승 폭이 줄어. 

 

지방은 정부가 작년 말 규제지역을 확대한 이후 매매시장 과열이 한풀 꺾였지만, 서울은 강남권의 재건축 추진 기대감 등으로 수요가 다시 몰리면서 신고가 거래가 이어지고 있다는 게 부동산 전문가의 분석.

 

또한 전국의 아파트 전셋값은 전주보다 오름폭이 소폭 줄었지만, 매물 부족 현상이 개선되지 않으면서 상승세는 여전.

 

1월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트 전셋값은 0.25% 올라 지난주(0.26%)보다 오름폭이 0.01%p 감소.

서울은 0.13% 상승하며 81주 연속 상승세 이어가. 경기는 0.26%, 인천은 0.37%로 각각 오름폭 커져. 수도권 아파트 전셋값은 0.23% 올라 4주 연속 횡보. 지방의 아파트 전셋값은 0.27% 올랐지만 지난주보다 상승 폭은 0.03%p 감소.

 

◆ 서울 동작 흑석2구역 등 8개 구역 공공재개발 추진


국토부와 서울시가 서울 동작구 흑석2구역 등 공공재개발 시범사업 후보지 8곳을 선정해 발표. 시범 사업지는 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등. 이들 지역은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정.


이들 지역은 모두 역세권에 있는 기존 정비구역으로, 사업성 부족과 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체.


사업지의 기존 세대는 총 1704가구인데 재개발이 끝나면 4763가구로 3059가구가 증가.


공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업에 참여하는 재개발 사업 방식, 용적률을 법정 한도의 120%까지 부여하고 불어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납 받아.

 

공공재개발 사업은 용적률 상향 등 도시규제 완화뿐만 아니라 분양가상한제 제외로 사업성이 개선되고 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공.

 

◆ 수도권·울산·세종 등 분양경기 기대감 높아져


정부의 잇단 부동산 규제에도 수도권과 일부 지방광역시의 분양 기대감이 높아지는 것으로 나타나.


주택산업연구원(주산연)이 발표한 1월 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 95.4로 지난달 수준을 유지.
특히 코로나19 장기화 등으로 분양일정을 조정했던 물량이 연초로 이월되면서 신규 주택수요가 풍부한 수도권과 지방광역시를 중심으로 분양시장에 대한 기대감이 형성.


수도권은 작년 10월 이후 안정적인 상승흐름을 유지하면서 서울(104.1, 6.4p↑) 인천(108.5, 15.0p↑) 경기(108.3, 10.7p↑) 모두 기준선(100)을 상회. 지방광역시는 지난달 급등한 전망치가 다소 조정되는 양상을 보였지만, 세종(117.6)과 울산(111.1)은 110선을 유지. 대전과 대구의 전망치 역시 각각 100을 나타내.


제주(76.4), 전북(80.0), 충북(84.6), 경북(87.5), 전남(88.8), 강원(91.6) 등 기타지방은 분양사업에 대한 부정적인 인식이 더 높은 것으로 나타나.

 

◆ 새해부터 지방 1억원 이하 주택 틈새 투기 ‘기승’


새해 초반부터 지방을 중심으로 한 틈새 투기가 기승을 부리는 것으로 나타나.


국토부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 전북에서는 올해 들어 전날까지 매매가 성사돼 실거래 등록까지 마친 아파트 매매 건수는 222건으로, 이 가운데 매매가 1억원 이하가 48.2%(107건)를 차지.


매매가 1억원 이하의 거래 비중은 경북(44.9%)과 전남(42.7%)에서도 40%를 넘은 것으로 집계. 이 밖에 충남(39.8%), 충북(36.8%), 강원(33.0%) 등도 매매가 1억원 이하의 거래 비중이 전체 거래 3건 가운데 1건 이상 꼴.


지방에 상대적으로 많은 매매가격 1억원 이하의 아파트는 다주택 취득세 중과를 피하는 요건인 공시가격 1억원 이하이기 때문에 투기 수요가 집중되고 있다는 것이 부동산 전문가의 분석.

 

◆ 수도권 아파트 가격, 전주보다 0.33% ‘급상승’


지난주 서울·경기·인천 등 수도권 아파트 가격이 급상승. 지방 광역시로 퍼졌던 부동산 시장 가격 확산세가 수도권까지 옮겨 붙은 분위기.


KB부동산 리브온의 주간 주택시장가격동향 자료에 따르면 지난주 수도권 아파트 가격은 전주대비 0.33% 상승한 것으로 집계. 5개 광역시의 상승률 0.28%를 뛰어넘어.


지난주 서울에서는 마포구(0.94%)의 아파트값이 가장 많이 상승. 이 지역은 서부선경전철 여의도3구간 광흥창역 관통 등의 개발 호재로 수요자들의 관심이 높다는 분석.


경기도는 지난달 정부가 GTX-A노선의 창릉역 추진 계획을 밝히면서 GTX-A노선 수혜지역인 고양 일산서구(1.11%), 일산동구(1.00%), 덕양구(0.53%)의 아파트값이 높은 변동률을 기록하며 상승하기도. 지난달 양주 덕정~수원을 잇는 GTX-C노선의 민간투자사업 지정과 시설사업기본계획안이 민간투자사업심의위원회 심의를 통과하면서 양주의 아파트값도 0.87% 상승. 

 

인천 연구수(0.63%) 역시 수인선 8월 개통 등을 이유로 투자자 관심이 높아지면서 상승세가 지속.
 

 

◆ 토지거래허가구역 내 신탁방식 신규주택 공급 허용


국토부는 토지거래허가구역 내에서 신탁방식을 통한 주택개발을 허용하는 내용을 골자로 개정된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령이 이날 국무회의를 통과해 19일 시행될 예정이라고 밝혀.


개정된 시행령은 토지 신탁을 통해 주택을 개발·공급하는 경우에는 토지거래허가를 받은 소유주에 부과되는 토지이용 의무 이행의 예외를 인정.


다만 허가구역 내 무분별한 거래허가 신청 등이 발생하지 않도록 신탁 허용 범위를 주택 등을 개발·공급하는 경우로 제한.


또한 기존 건축물을 관리하거나 처분하는 목적의 신탁(관리·처분신탁)이 아니라 신규 건축물을 개발할 때 활용되는 신탁(개발·담보·분양관리신탁)에 한해 허용.

 

◆ 서울 5호선 송정역 ‘역세권 청년주택’ 176세대 건립


서울시가 서울지하철 5호선 송정역 인근에 ‘공항동 역세권 청년주택’ 176세대를 건립할 계획. 공공임대 39세대, 민간임대 137세대로 구성되며, 오는 3월 착공돼 2023년 상반기 입주 예정.


지하 3층∼지상 12층, 연면적 1만1570.39㎡ 규모의 복합 건축물로 지어지며, 주거공간을 비롯해 근린생활시설, 입주민시설, 옥상 휴게 정원 등이 조성.


주택 내부에는 다양한 가전제품을 ‘모두 갖춤’으로 무상 제공하고, 지상 2층엔 책카페와 동전빨래방 등 청년들의 수요가 큰 시설을 갖춰.


민간 사업시행자 측이 공항동 일대의 성장 잠재력을 높이 평가하고, 인·허가과정에서 시도 적극적으로 협력한 만큼 사업 추진이 활발하게 이뤄질 것으로 서울시는 기대.

 

◆ ‘부동산시장 소외지역’ 양주·동두천 등 경기북부 집값 상승


KB부동산 리브온에 따르면 올해 들어(1월 1~2주) 양주와 동두천의 아파트 매매가격은 각각 0.99%, 0.43% 상승.


양주와 동두천은 그동안 부동산 시장에서 소외지역으로 꼽혔던 경기북부 지역이지만, 이들 지역의 집값이 상승하는 이유는 비규제지역인데다 GTX-C 노선 영향권 안에 들기 때문이라는 게 부동산 전문가의 분석.


비규제지역은 조정대상지역 등 규제지역보다 매매가 자유로운 편. 다주택자의 경우 양도세 중과에서 배제되고, 장기보유특별공제도 적용. 1세대 1주택 양도세비과세 요건도 2년 보유이고 거주조건은 필요없다. 주택담보대출비율도 규제지역에 비해 높아 유리.


여기에 서울 삼성역과 바로 연결되는 GTX-C 노선이 구체화 되는 중. 내년 조기착공이 예정된 GTX-C 노선은 양주 덕정역부터 의정부역, 청량리역, 삼성역, 과천역 등을 지나 수원역까지 연결된다. 양주지역에는 17만6000㎡ 규모의 차량기지도 건설될 예정.


동두천역은 덕정역과 급행으로 연결돼 있고, 지자체 차원에서 GTX-C 노선을 동두천역까지 연장하자는 주장을 지속적으로 펼치고 있어 수요가 몰리고 있는 모양새.

 

◆ LH, 성남시 수진1·신흥1구역 재개발…9200가구 공급


LH가 지난해 고시된 ‘2030 성남시 도시·주거환경 정비계획’에 따라 경기도 성남시 수진1·신흥1구역 재개발 정비사업을 통해 주택 총 9200가구를 공급.


성남시 일대의 ‘공공주도 재개발사업’을 추진 중인 LH는 이미 단대·중3구역 등 1단계 재개발 사업을 준공하고 현재 신흥2·중1·금광1구역 등 2단계 사업을 진행 중. 이번엔 수진1·신흥1 구역에서 새로운 공공주도 재개발 사업을 추진.


LH가 추진 중인 공공주도 재개발은 수익성을 앞세운 기존 민간 재개발과 달리 순환정비 방식을 채택. 순환정비 방식은 정비구역 안이나 인근 지역에 기존 주택을 활용하거나 새로 주택을 지어 재개발로 철거되는 주택의 주민을 이주시킨 뒤 재발이 완료되면 현지에 재정착할 수 있도록 돕는 방식.


LH는 수진1·신흥1구역 이주민에게 위례·여수지구 임대아파트를 순환용 주택으로 제공할 예정.


또한 재개발 사업과 함께 코로나19로 어려움을 겪는 소상공인을 지원하고 일자리 지원센터, 공공임대상가, 생활 사회간접자본(SOC) 복합화 등을 제공하는 공공복합개발사업을 시행해 도시에 새로운 활력을 불어넣을 계획.

 

◆ 1월 셋째 주 전국 11개 단지 4889가구 분양

 

부동산114에 따르면 1월 셋째 주에는 전국 11개 단지에서 총 4889가구(일반분양 물량 3639가구)가 분양 시작.

 

경기 성남시 창곡동 ‘위례 자이더시티 신혼희망타운’, 경기 의정부시 고산동 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’, 인천 연수구 선학동 ‘한화 포레나 인천 연수’ 등이 분양 예정.

 

GS건설이 분양하는 위례 자이더시티 신혼희망타운 분양 물량은 전용면적 46∼59㎡ 293가구로, LH 청약센터 홈페이지에서 청약 진행. 나머지 신혼희망타운 147가구는 임대로 공급될 예정. 공공분양은 최근 분양을 마쳤으며 임대 물량은 추후 공급 예정.

 

신혼희망타운 아파트로는 처음으로 민간 건설사 브랜드가 적용. 위례신도시 중심 입지에 신혼희망타운 아파트로는 첫 민간 건설사 브랜드가 적용되고, 주변 시세보다 크게 낮은 수준에 분양가가 책정돼 많은 청약자가 몰릴 것으로 예상.

 

한양·보성산업이 의정부 고산지구 C1, C3, C4 블록에서 분양하는 의정부 고산 수자인 디에스티지는 총 2407가구로, 전용면적 69㎡, 79㎡, 84㎡, 101㎡, 125㎡의 다양한 타입으로 구성.

 

이 단지는 구리포천고속도로와 의정부경전철 탑석역을 이용하기 편리. 또한 주변이 수락산, 부용산 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 민락지구와 이어져 있어 각종 편의시설 이용도 수월.

 

아울러 다음 주 견본주택(모델하우스) 개관을 확정한 단지는 없는 것으로 조사.

 

【 청년일보=이승구 기자 】




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