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[박세원 변호사의 생생법률] 주택임대차계약 종료 후 발생되는 법률관계

 

【 청년일보 】 전·월세로 살다보면 필연적으로 이사를 가게 될 일이 생긴다.

 

이는 곧 집주인과의 임대차계약 의 종료를 의미하는데, 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해주어야 하고, 세입자는 집주인에게 집을 그대로 돌려주어야 하는 의무가 생긴다.

 

당사자들이 위와 같은 의무를 알아서 잘 이행하면 문제가 되지 않겠지만, 현실은 그렇지 않은 경우가 많다.

 

세입자가 월세를 제때 납입하지 아니하여 보증금에서 미납된 월세를 공제하거 나, 집을 파손하여 수리비를 배상하여야 하는 경우 등이 대표적이다.

 

특히 많이 발생되는 분쟁 유형은 바로 집주인이 계약이 종료되었음에도 세입자에게 보증금을 반환해 주지 못하는 것이다.

 

이 문제는 단순히 세입자가 보증금을 지급받지 못하는 것을 넘어 세입자는 새로이 입주하려는 집의 보증금을 마련하기 위하여 금융기관으로부터 불필요하게 추가 대출을 받고, 그에 대한 이자까지 납입하기 때문에 세입자가 받는 손해는 더 커지게 된다 는 것이다.

 

이러한 상황으로까지 전개되었다면, 세입자 입장에서는 법적인 조치를 강구할 수 밖에 없게 된다.

 

우선 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 집주인에게 계약 해지의 의사표시와 집주인의 채무불이행으로 인하여 추가적인 대출을 받은 사실, 그에 대한 이자납입 사실 및 향후 이로 인하여 발생된 손해의 배상을 청구하겠다는 내용을 담아 내용증명우편을 발송할 필요가 있다.

 

위와 같은 조치 후 계약기간이 경과되었음에도 집주인이 여전히 보증금을 반환하지 않는다면 세입자는 주택임대차보호법 상 “임차권등기명령”제도를 활용할 수 있다.

 

세입자가 계약이 종 료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선 변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데, 임차권등기명령제도는 이러한 문 제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유 롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.

 

임차권등기명령은 ① 계약이 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

자신의 권리를 실현하기 위하여 무엇이 필요한지를 숙지하여 만일의 사태에 대비할 수 있어야 할 것이다.

 

 

박세원 HS법률사무소 변호사

 

 

 

 

 

 

 

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