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[기자수첩] 매물 잠김 초래한 양도세 중과 조치...시장원리 아쉬운 규제 중심 정책

 

【 청년일보 】 지난해 8월 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 발표하고 유예기간을 가졌다. 지난달 1일 이 유예기간이 끝나면서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 최대 30%p 중과세율이 적용돼, 최고 세율이 75%로 올랐다.

 

정부는 다주택자 양도세 중과 조치를 통해 다주택자들의 절세용 주택 급매물이 시장에 쏟아져 나와, 부동산 시장을 안정시킬 것으로 기대했다. 하지만 다주택자들은 양도세 부담 과중에 매물을 내놓기보다 ‘버티기’에 돌입, 오히려 매물 잠김이 심화되고 있다.

 

11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래는 2833건으로 지난해 동월(1만5625건) 대비 81.8% 감소했으며, 2019년 3월 이후 2년 3개월 만에 최저치를 기록했다.

 

세법 개정안에 따르면 조정대상지역 내 주택을 두 채 이상 가진 다주택자의 양도세 중과세율이 10%p 높아졌다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자의 경우 30%p가 중과된다. 기본세율이 최소 6%(1200만원 이하)에서 최대 45%(10억원 초과)까지 적용되는 만큼 최고세율도 늘어난 것이다.

 

예를 들어 3주택자가 15억원에 매수한 서울의 아파트를 올해 25억원에 팔 경우(장기보유 특별공제 미적용시), 시세차익인 10억원의 75%를 양도세로 지불해야 하며, 지방세(양도세의 10%)까지 포함해 8억원이 넘는 세금을 내야 한다. 다주택자 입장에선 매도할 경우 큰 손해를 보는 상황인 것이다.

 

문제는 이러한 매물 잠김 현상이 가격 급등의 원인이 된다는 것이다. 매물이 희소하게 되면 매도자들은 중과된 양도세 부담을 고려해 호가를 올리고 실거래가 역시 올라가게 된다.

 

이에 대해 전문가들은 세금 규제를 풀어 매물을 유도해야 한다는 입장이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양도소득세율 강화가 신축 아파트 위주로 호가를 높이고 매물을 감소시키는 효과를 낳고 있다”며 “여기에 전세난 등이 겹치면서 가격을 밀어 올리는 현상 또한 나타나고 있다”고 설명했다.

 

다주택자들은 매물을 시장에 내놓기보다 증여를 선택하기도 했다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 증여 건수는 1261건으로 올 1월(1026건)보다 23% 늘었다. 특히 강남3구(강남·송파·서초구) 아파트 증여 건수는 369건으로 전체의 29%를 차지했다.

 

한편 ‘일시적 2주택 비과세 특례’를 이용한 다주택자들의 양도세 ‘편법 절세’도 기승이다. 이는 저가 주택을 추가로 매수해 양도 차익이 비싼 다른 주택에 비과세 혜택을 받는 것이다. 이로 인해 1억원 안팎의 저렴한 주택을 찾는 서민들의 내 집 마련은 더 어려워질 전망이다.

 

결국 다주택자 양도세 중과 시행 전 유예기간 동안 다주택자들의 주택 매도 유인책으로 보더라도 성과는 미흡했고, 시행 후에는 결국 매물 잠김에 집값 상승을 초래했다는 지적이 나온다. 주택을 팔면 엄청난 세금이 따라와 이득이 없는데 어떤 다주택자가 주택을 팔려고 할까.

 

기본적인 시장원리를 무시한 채 규제로 집값을 잡는게 가능할까? 오히려 정부가 부동산 규제를 통해 집값을 더 올리려는 의도로 보인다는 비판도 일고 있다. 25번의 부동산 정책 실패라는 비판으로부터 자유롭지 못한 정부가 부동산 시장의 혼란만 가져온 규제 만능주의를 버리고 시장 상황을 직시해야 할 때다.

 

【 청년일보=정은택 기자 】





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