【 청년일보 】 올해 2분기 서울 아파트 전세계약 비중이 60%를 돌파하고 부동산 거래액도 100조원을 넘어섰다.

이같이 최근 부동산 거래가 활발해지면서 부동산 계약 관련 특이사항에 대한 대처 및 관련 법 규정에 대한 세입자와 집주인들의 법률 상담 신청도 꾸준히 접수되고 있다. 

이 중, 계약 종료를 앞두고 집주인이 바뀌거나 계약기간 내 세입자가 사망한 경우 등 생활 속에서 발생할 수 있는 부동산 이슈 관련 대응방안을 짚어봤다.

15일 엄정숙 부동산전문 변호사는 계약 종료전 집주인이 바뀐 경우 "새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계된다"며 "세입자는 기존 계약 조건과 동일하게 새로운 집주인으로부터 전세금을 회수할 수 있다"라고 전했다.

주택 임대차보호법 제3조 4항에 따르면 '임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것'으로 본다.

대법원 판례(98마100)에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기해 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있다. 또한 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주할 수 있다.

계약 승계를 거부하려면, 세입자는 새로운 집주인에게 이의를 제기하는 서면 통지를 보내야 한다. 이 통지에는 계약 해지 의사와 전세금 반환 요구가 명확히 기재되어야 한다. 이후 기존 집주인과의 협의를 통해 전세금 반환 절차를 진행할 수 있다.

한편 세입자가 새로운 집주인으로의 승계를 거부하지 않고 그대로 해당 주택에 거주하기를 원한다면, 새 집주인은 집주인으로서의 권리와 의무를 승계받기 때문에 세입자의 갱신요구권을 보장해야 할 의무가 있다.

엄 변호사는 "주택 임대차보호법에 따르면, 세입자는 임대차 기간이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다"며 "집주인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없기에 새로운 집주인도 이러한 법적 의무를 준수해야 한다"고 말했다.

다만, 대법원 판례(대법원 2021다266631)에 따르면 세입자의 갱신 요구는 집주인이 실거주 사유가 있다면 거절할 수 있다. 새로운 집주인 또한 실거주를 사유로 갱신 요구를 거절할 수 있다. 세입자는 새로운 집주인이 만료로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신 요구를 거절한다면 계약은 더 이상 연장되지 않기 때문에 새로운 집주인에게 전세금을 반환받고 이사를 나가야 한다.

아울러 엄 변호사는 "계약 기간 중 세입자가 사망하더라도 임대차계약은 그대로 유지되며, 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계받게 된다"며 "집주인은 상속인의 요청에 따라 중도해지를 허락하거나 거절할 수 있고 이 경우에도 계약 만료일까지 임대차계약을 유지해야 한다"고 설명했다. 

이어 그는 "상속인을 확인할 수 없거나 합의가 이루어지지 않을 경우 법원에 공탁하는 방법도 고려해야 한다"라고 조언했다.

상속인이란 세입자의 권리와 의무를 이어받는 법적 관계인을 의미한다. 마찬가지로 사망한 세입자의 상속인은 세입자가 남긴 재산과 함께 임대차계약도 승계받게 된다.

즉 세입자가 사망하더라도 임대차계약은 그대로 유지된다는 뜻이다. 이는 세입자의 상속인이 세입자의 권리와 의무를 승계받아 세입자가 되기 때문이다.

다만 상속인은 집주인에게 임대차계약의 중도해지와 보증금 반환을 요청할 수 있다. 이때 집주인은 중도해지를 허락하거나 거절할 수 있으며, 거절할 경우 계약 만료일에 맞춰 보증금을 반환하면 된다. 따라서 집주인은 상속인의 요청에 대한 법적 대응을 잘 이해하고 대처하는 것이 중요하다.

상속인에게 보증금을 반환할 때는 상속인임을 확인할 수 있는 서류를 받아야 한다. 주로 필요한 서류는 망인(사망한 세입자) 기준 기본증명서와 가족관계증명서로, 이를 통해 1순위 상속인을 확인할 수 있다. 또한, 상속인들의 협의된 요청서와 인감증명서도 함께 받아야 한다.

엄 변호사는 "간혹 상속인 중 한 명이 보증금 전부를 자신에게 지급해 달라고 요청할 수 있지만, 나머지 상속인들의 동의 없이 보증금을 반환하면 법적 분쟁이 발생할 수 있다"며 "따라서 반드시 모든 상속인의 동의를 받아야 한다"고 강조했다.

만약 상속인을 확인할 수 없거나 상속인 간 합의가 이루어지지 않을 경우, 집주인은 법원에 보증금을 공탁할 수 있다. 공탁은 집주인의 전세금반환 의무에 대한 법적 책임을 다하고, 상속인 간의 분쟁을 피할 수 있는 안전하고 합리적인 방법이다.

【 청년일보=최철호 기자 】