2025년 6월, 청년일보가 창간 6주년을 맞았습니다. 6년 전, 코로나19는 삶의 방식과 일상의 속도를 근본부터 바꿔놓았습니다. 마스크와 거리두기가 일상이 된 혼란의 시간을 지나, 우리는 어느새 ‘포스트 코로나’라는 말에 익숙해졌습니다. 그러나 그 익숙함 뒤에는 깊은 변화가 있었습니다. 우리가 일하고, 소비하고, 배우고, 돌보는 방식까지 모두 달라졌습니다. 이번 창간 기획은 지난 6년을 되짚는 데 그치지 않고, 앞으로의 6년을 어떻게 준비할 것인가에 대한 질문입니다. 취업, 집값, 전세사기, 청년지원, 금융, 식생활, 의료와 교육, 소상공인, 유통·택배, 청소년 게임 등 생활과 밀접한 11개 분야를 11명의 기자가 심층 진단합니다.

이 기획은 기록이자 통찰이며, 동시에 질문입니다. 우리는 지금 무엇을 살고 있으며, 어떤 미래를 준비해야 할까요. 11편의 기획 보도를 통해 그 답을 함께 찾아갑니다.  [편집자 주]

 

 

【 청년일보 】 팬데믹 초기인 2020년 1월 코로나 첫 확진자 발생 이후, 전국 주택 매매·전세가격은 동반 상승하는 이례적 현상이 나타났다.

 

통계청의 '한국의 사회동향 2021'에 따르면 특히 2021년 6월 기준 전국 주택 매매가격은 2020년 1월 대비 26% 상승했으며, 수도권은 28%, 세종시는 72%라는 높은 상승률을 기록했다.

 

 

이러한 결과는 팬데믹으로 인한 직접적인 경제 충격보다는, 위기 확산을 막기 위한 거시경제 정책 변화가 주택시장에 더 큰 영향을 미쳤음을 시사한다.

 

전 세계적인 저금리 기조와 양적완화 정책이 시장에 풍부한 유동성을 공급하면서 자산 시장, 특히 주택 시장으로 자금이 유입되는 현상을 가속화시켰다. 이는 자산 가격 상승에 대한 기대감과 인플레이션 헤지 수요(Inflation Hedge)를 자극하여 '영끌', '패닉바잉'과 같은 비이성적 수요를 촉발하는 배경이 되었다.

 

한국은행 역시 국제적 흐름에 맞춰 기준금리를 인하하며 시중에 막대한 유동성을 공급했고, 이는 주택 구매를 위한 대출 비용을 낮춰 주택 수요를 자극하는 직접적인 요인이 되었다. 가계대출은 2020년에 전년 대비 8.3%(약 100조 원) 증가하며 2019년 4%에서 크게 반등했다.

 

주택담보대출이 가계대출 증가를 견인했으며, 주택 가격이 상승하면 주택의 담보 가치가 높아져 더 많은 가계대출이 가능해지고, 이는 다시 주택 수요를 증가시켜 주택 가격 상승을 이끌었다.

 

 

특히 아파트의 매매가격 상승률이 33%로 다른 주거 유형인 연립주택(12%)과 단독주택(7%)을 압도했다. 이러한 아파트 선호 현상은 지역별로 큰 차이 없이 유사하게 나타났으며, 전체 주택 매매 거래량에서도 아파트가 차지하는 비중은 2022년 58.7%에서 2024년 76.6%로 급등하는 등 더욱 심화되는 추세를 보였다. 

 

이는 대규모 전세 사기 등으로 비(非)아파트에 대한 임차 수요가 감소하면서 아파트가 상대적으로 안전하고 가치 있는 자산으로 인식되었기 때문으로 풀이된다.

 

지역별로는 서울이 모든 가격대에서 큰 폭의 가격 상승을 보였고, 부산, 광주는 중저가 주택의 가격 변화는 크지 않았으나 고가 주택에서 상승 폭이 확대되는 양극화 현상이 나타났다. 대구와 울산의 경우 일부 저가 주택에서는 가격 하락이 관찰되기도 했으나, 전반적으로 고가 주택의 가격 상승 폭이 더 커지면서 주택 자산 격차가 확대되는 경향을 보였다.

 

2022년 중반 이후부터는 상황이 급변하기 시작하며 대한민국 주택시장은 팬데믹 기간의 과열 양상에서 벗어나 조정기에 진입했다.

 

이러한 변화는 전 세계적인 인플레이션 압력에 대응하기 위한 중앙은행들의 급격한 금리 인상과 유동성 회수 정책에 직접적인 영향을 받았다. 금리 인상은 주택 구매자의 대출 부담을 가중시키고, 이는 주택 유형 전반에 걸쳐 가격 상승률을 둔화시키거나 하락시키는 요인으로 작용했다.

 

 

2022년 하반기 이후 전국 주택 매매가격은 전반적인 하락세를 보였으며, 특히 비수도권 지역에서는 하락 전망이 우세한 반면, 수도권은 의견이 엇갈리는 등 지역별 편차가 나타났다.

 

거래량 또한 급격히 감소했다. 2024년 4월 주택 매매 거래량은 6만5천421건으로 전월 대비 2.7% 감소했으며, 전월세 거래량은 22만8천531건으로 전월 대비 4.4% 감소했다. 특히 서울 아파트 매매는 8천29건으로 전월 대비 14.1% 감소하며 시장 위축을 반영했다.

 

팬데믹 한복판이었던 2020년에 16만6천847건으로 최다 거래를 기록했던 서울 아파트는 2022년 4만1천207건으로 급감하며 시장의 냉각을 뚜렷하게 보여주었다. 거래량 감소와 함께 미분양 주택이 증가하는 현상도 두드러졌다.

 

 

2025년 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7천793호로 전월 대비 1.6% 감소했지만, '준공 후 미분양'은 2만6천422호로 전월 대비 5.2% 증가했다. 이는 2013년 8월 이후 11년 8개월 만에 최대 규모이며, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 2023년 8월부터 20개월 연속 증가하는 심각한 추세를 보였다.

 

악성 미분양의 83%인 2만1천897호가 지방에서 발생하여, 수도권과 지방 간 시장의 양극화가 심화되고 있음을 명확히 보여준다.

 

매매 시장의 조정기에도 불구하고 전월세 시장은 다른 양상을 보였다. 수도권 아파트의 전세가격지수 상승률은 3.83%(2023년 말 대비 2024년 9월 기준)로 여타 지역 및 주택 유형 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 수도권 전세수급동향은 2021년 11월 이후 처음으로 100p를 상회하며 전세 공급자 우위 시장으로 전환되었다.

 

월세 가격 또한 2023년 7월 저점을 찍은 이후 지속적으로 상승하는 추세를 보였으며, 향후 입주 물량 부족이 지속되는 동안 상승세를 유지할 것으로 전망된다. 이러한 전월세 시장의 상승세는 매매 시장 위축이 전월세 시장에 미치는 파급 효과로 설명될 수 있다. 금리 인상으로 주택 구매 부담이 커지면서, 잠재적 주택 구매자들이 매매 대신 전월세 시장에 머무르거나 진입하는 수요가 증가했다.

 

◆다가올 6년의 전망 (2025년~2030년) : 안정화인가, 새로운 국면인가?

 

과거의 경험을 통해 미래를 읽는 작업은 단순한 숫자 예측을 넘어선다. 앞으로의 6년, 한국 부동산 시장은 어떤 변곡점을 맞이하게 될까.

 

2025년 6월 4일 출범한 새 정부는 이전 정부의 수요 억제 중심 정책에서 벗어나, '공급 확대'와 '시장 존중'을 핵심 기조로 삼고 있다.

 

정부는 250만 가구 공급을 목표로 ▲4기 신도시 개발 ▲공공기관·기업 유휴부지 활용 ▲직주근접형 플랫폼 주택 확대 등 다양한 방식을 통해 공급을 늘릴 계획이다.

 

또한 노후 주택 재정비를 위해 용적률 상향, 1기 신도시 정비 추진, 분담금 완화 등 재건축·재개발 규제를 완화한다. 특히 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있도록 하는 제도 도입도 예고돼, 관련 사업의 속도가 가속화될 전망이다.

 

 

정부는 세금을 통한 집값 억제보다는, 공급 확대를 통해 시장 원리에 따른 조정을 유도한다는 방침이다. 실수요자에 대한 세금 완화 기조는 유지하되, 다주택자나 투기성 자산에 대한 과세는 지속하고, 거래세나 보유세 인상은 지양할 계획이다.

 

지방의 미분양 주택 문제 해결을 위해 취득세 50% 감면, 양도세 5년간 전액 감면 등 세제 혜택도 제시했다. 임대차 시장의 안정화를 위한 정책으로는 전세 사기 방지, 월세 정보 투명화 등이 포함됐다. 전세금 반환보증 강화, 월세 시세 정보 의무공개, 임차인 보호 제도 다각화 등을 통해 세입자 주거 안정성을 높인다는 방침이다. 임대차 3법은 현 정부에서도 유지될 가능성이 높다.

 

그러나 출범 한 달도 채 지나지 않은 시점에서 아파트 가격은 일부 지역에서 과열 양상을 보이고 있다. 오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 이전 ‘막차 수요’와, 새 정부의 경기 활성화 기대감 속에 유동성이 주택시장으로 쏠릴 것이라는 심리가 반영된 결과다. 아파트 매매뿐 아니라 전월세 시장까지 오르는 ‘트리플 과열’ 현상이 나타나고 있으나, 이는 수도권에 국한된 이야기다.

 

5대 광역시를 포함한 비수도권 대부분 지역에서는 매매가격 하락세가 이어지고 있고, 거래 또한 부진한 상태다. 주택시장의 위축이 장기화되면서 수도권과 비수도권 간 양극화는 더욱 심화되는 양상을 보이고 있다.

 

특히 미분양 주택, 그중에서도 ‘준공 후 미분양’ 물량의 80% 이상이 비수도권에 집중되면서 지방 시장의 어려움이 가중되고 있다.

 

새 정부 출범 이후 2025년 하반기 및 2026년 주택시장 전망에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 다만 전반적으로는 ‘상저하고(上低下高)’ 흐름 속에서 지역별·유형별 차별화가 심화될 것이라는 데에는 대체로 공감대가 형성돼 있다.

 

 

KB금융지주경영연구소가 2025년 3월 발표한 ‘2025 KB 부동산 보고서’에 따르면, 부동산 전문가와 공인중개사들은 수도권 주택시장이 2025년 하반기 또는 2026년에 회복될 것이라는 전망을 내놨다. 특히 전문가 응답자의 54%는 수도권 주택 가격이 상승할 것이라고 답했다.

 

하나금융연구소 역시 2025년 주택시장에서 매수세가 수도권으로 집중되며 상승 폭이 확대될 것으로 내다봤다. 2022년 이후 이어진 착공 물량 감소가 중장기적으로 공급 부족을 심화시켜 매수세를 자극하고, 이에 따라 집값이 다시 오를 가능성이 있다는 분석이다.

조선비즈가 실시한 전문가 설문에서도 90%가 서울 아파트값이 1~5%가량 오를 것으로 예측했다.

 

이 같은 전망은 금리 인하 기대감, 정책 기조 변화, 입주 물량 부족 등의 요인이 하반기부터 본격적으로 영향을 미칠 것이라는 분석에 기반한다. 특히 수도권 시장은 2025년 하반기 또는 2026년을 전후해 경기 회복 기대감이 반영될 것으로 보인다.

 

 

전월세 시장은 매매 시장과는 달리 상승세가 지속될 것으로 전망된다. 특히 수도권 전세 가격은 상승 전망이 우세하며, 비수도권은 상승과 하락 전망이 비슷하다. 신축 아파트 입주 물량 감소와 매매 시장 위축에 따른 전세 수요 증가가 전세가격 상승을 견인할 주요 요인으로 지목된다.

 

다만, 향후 주택 시장 흐름을 결정할 변수와 리스크 요인도 적지 않다.

 

대표적으로는 금리 변동성, 가계부채 증가, 주택 공급 물량, 건설경기 침체 및 프로젝트파이낸싱(PF) 문제, 정부 정책의 실행력 등이 꼽힌다.

 

2025년 아파트 입주 물량은 26만6천 호로, 2024년(36만4천 호)과 최근 10년 평균(35만1천 호) 대비 크게 감소할 것으로 예상된다. 인허가, 착공, 분양 실적 모두 수요에 비해 부족할 것으로 전망되면서 장기적인 공급 부족 우려도 커지고 있다. 특히 수도권은 신축 아파트 수요에 비해 공급이 부족해 전세 시장의 강세가 이어질 가능성이 높다.

 

지역별 양극화 역시 한층 더 심화될 것으로 보인다. 한국부동산원이 발표한 2025년 6월 첫째 주 전국 아파트 가격 동향에 따르면, 매매가격과 전세가격 모두 ‘보합’세를 기록했지만, 이 안에는 지역별로 극명한 온도 차가 존재한다.

 

서울은 강남 3구의 재건축 추진 단지, 성동·용산 등 핵심지의 신축 단지, 학군 수요가 집중되는 성동·성북·노원구 등에서 상승세가 두드러졌다.

 

 

반면 경기 지역은 전반적으로 보합세를 기록했지만, 분당·과천·성남 일부는 상승세를 보이는 반면 이천·평택·광명 등 외곽 지역은 하락세를 지속하고 있다. 인천 또한 입주 물량 부담이 커진 송도·동춘·연수구 일대에서 매매와 전세 모두 하락세가 이어지고 있다.

 

지방 시장은 여전히 수요 회복이 미진한 가운데, 반등의 조짐을 찾기 어렵다는 전망이 지배적이다. 산업 구조 변화에 따른 인구 유출이 심화되거나, 특정 산업에 대한 의존도가 높은 지역의 경우 지속적인 주택 가치 하락 압력을 받을 가능성이 크다

 

앞서 언급된 ‘준공 후 미분양’의 83%가 지방에서 발생한 것처럼, 수요 기반이 약한 지역의 주택 시장은 당분간 어려움을 겪을 것으로 보인다. 다만, 일부 지방 거점 도시는 정부의 균형 발전 정책과 기업 투자 유치 등으로 인해 국지적인 주택 수요 증가가 나타날 가능성도 있다.

 

◆모두를 위한 '집'의 본질적 가치 회복을 향한 길

 

지난 6년간의 흐름은 한국 부동산 시장이 단순한 경제 논리로만 움직이지 않음을 보여줬다. 유동성 확대, 고강도 규제, 금리 인상 등 각종 정책 변화 속에서 주택은 보금자리이자 자산으로서 이중적인 성격을 띠며 시장이 크게 요동쳤다.

 

특히 지방은 수도권 상승 흐름을 잠시 따라갔지만, 결국 수요 기반 취약성과 인구 구조 변화의 영향을 더 크게 받으며 미분양 증가와 양극화라는 구조적 한계에 직면했다.

 

향후 6년은 극단적인 가격 변동보다는 지역별·유형별로 차별화된 흐름이 이어질 가능성이 높다. 공급 확대와 시장 존중을 내건 새 정부 정책, 금리 기조 변화, 전세 불안정성 등은 시장의 새로운 변곡점이 될 수 있다.

 

정책적 과제는 여전히 명확하다. 실수요자의 주거 안정을 최우선에 두고, 공급 확충과 금융여건 개선, 투기적 수요 억제를 균형 있게 추진해야 한다. 주택의 가치가 시장 논리뿐 아니라 사회적 기능과 연결되어 있다는 점을 고려한 접근이 요구된다.

 

【 청년일보=김재두 기자 】