【 청년일보 】 2013년 쌍용건설 이후 10년 만에 도급 순위 16위 대형 건설사인 태영건설의 워크아웃(기업재무구조개선) 절차가 개시되면서 태영건설이 참여 중인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 60곳 처리에 시선이 집중되고 있다. 

 

25일 건설·부동산 업계 등에 따르면 태영 건설 워크아웃과 함께 PF 사업장 처리에 이목이 집중되고 있다. 

 

건설사는 높은 대출 의존도에 따라 부동산 경기 흐름에 따른 유동성 악화 위기에 취약한 구조를 지니고 있다. 건설 사업 진행 시 사업비의 대부분을 대출로 충당하고 분양 수익으로 대출금을 반환하는 구조이기 때문이다. 

 

업계를 중심으로 태영건설 워크아웃은 과거 동아그룹과 풍림산업, 벽산건설 등 사례에서와 같이 주채권자인 건설사 대출은행과 PF 사업장에 대출을 한 대주단 사이 갈등 우려 등으로 법정관리에 들어가거나 회사 정상화에 난항을 겪을 수 있다는 우려가 제기된다. 

 

부동산 업계에 따르면 부동산 시장 경기 흐름에 따른 PF 시장 유동성 부족 상황에서 갈등 상황은 건설사 워크아웃 좌초의 시발점이라는 분석이다. 

 

태영건설에 대출을 시행한 금융사는 총 80곳이다. 각 PF사업장 대주를 합하면 채권자 수만 600곳이 넘는것으로 알려졌다. 태영건설 워크아웃에 대한 우려는 채권자 간 이해관계가 얽혀 있기 때문이다.

 

부동산 PF 사업에는 부동산 개발 사업을 주도하는 시행사와 시공사, 금융사 등이 참여한다. 시행사가 개별 부동산 프로젝트를 진행하기 위해 설립한 프로젝트금융회사(PFV)와 사업 현장을 통상 PF사업장으로 지칭한다. 실질적 사업 진행은 시행사가 하지만 명목상 사업 주체는 PF사업장인 구조다. 

 

태영건설 워크아웃 개시에 따라 PF사업장들도 국내 모든 금융사가 참여한 PF대주단협의회 운영협약(PF대주단 협약)에 규정된 '공동관리절차'를 따라야 한다. 공동관리절차 운영 주체인 PF대주단은 채권 행사 유예를 기본으로 PF사업장 보유자산 매각, 신규 자금 투입 등을 결정하게 된다. 

 

업계에서는 시장 논리에 따른 태영건설의 도산이 가져올 파장에 주목하고 있다. 계약 관계로 얽힌 하청업체 직원들과 분양계약자들이 고스란히 피해자로 남을 수 있기 때문이다. 

 

태영건설 워크아웃의 이유는 법정관리 시 파장 때문이다. 태영건설 법정관리 돌입 시 건설현장 중단과 함께 모든 채권은 동결된다. 결국 수분양자 입주가 늦어지고, 협력업체 자금 유동성 악화로 국내 부동산 시장 전체의 자금 경색을 유발할 수 있다는 우려다. 

 

태영건설이 공사 중인 아파트를 분양받은 가구는 1만9869가구로 집계됐다. 진행 중인 공사는 140건, 협력업체 수는 581개 사에 달한다. 금융당국 등에 따르면 태영건설이 보증을 선 PF사업장은 122개에 이른다. 9조원대로 알려진 보증 규모는 추가 실사에서 20조4000억원에 달하는 것으로 파악됐다.

 

다만 워크아웃 절차는 기업구조조정촉진법 상 채권단에 의해 주도 되지만 금융 당국의 역할은 여전히 방향성을 제시하는 가이드라인으로 여겨진다. 

 

태영건설 사태로 촉발된 부동산 PF사업장 위기에 대해 금융당국은 부동산PF 재구조화에 속도를 내겠다는 방침이다.  이른바 자기책임 원칙에 따른 옥석가리기다. 

 

다만 건설업계는 PF사업장을 운영하는 시행사의 상황 호전 기대 등으로 만기만 연장하는 사업장이 부지기수인 상화에서도 토지 매입 가격보다 싸게 넘기겠다는 PF사업장이나 대주단은 사실상 거의 없다고 설명한다.

 

현재의 PF사업장은 대부분 토지 매입 단계부터 대출을 최대한 활용해 땅값의 일부만 확보한 채 사업을 시작한다. 미국 등 해외 PF 사업이 토지를 자기자본으로 사고, 건물을 짓거나 사업을 할 때 돈을 빌리는 것과 대비된다. 

 

PF 부실 문제에 대해 앞서 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “PF가 경착륙 땐 큰 혼란이 올 수 있다”며 “근본적 제도 개선을 진행하되 단기적으로는 풍선 바람을 빼듯 질서 있게 구조조정을 해나갈 방침”이라고 밝혔다. 이른바 연착륙 문제를 언급한 것이다. 

 

건설업계 등에 따르면 원자재가 상승 속에 부동산 시장 침체에 따른 미분양 등과 함께 고금리에 거래량도 감소하면서 건설업계의 고충이 심화하고 있는 상황에서 옥석가리기는 이른바 '관치금융'이 아닌 시장 상황을 반영해야 한다는 의견도 나온다.  

 

한국건설기술연구원이 지난 1일 발표한 '건설공사비지수'에 따르면 지난해 11월 기준 건설공사비 지수는 153.37로 집계됐다. 유형별로는 주거용 건물의 지수가 지난해 동기보다 3.32% 상승하고, 비주거용건물은 2.91% 오른 것으로 나타났다.

 

업황 부진 속에 높은 공사 원가로 인해 건설사 부담이 가중되고 있다는 분석이다. 이에 따라 도산업체도 증가하고 있다. 

 

건설산업지식정보시스템 집계를 보면 지난해 부도난 건설업체는 총 21곳으로 지난 2022년에 비해 7곳(50%) 늘었고, 건설업 폐업 신고 건수는 총 2천347건으로 23% 늘었다.

 

분양시장의 침체도 이같은 상황과 맞물리며 고충을 더하는 상황에서 PF발 위기 상황에 대한 금융당국 등의 옥석가리기에 신중을 기할 필요가 있다는 설명이다.  

 

건설업계 관계자는 "PF사태에서 비롯된 부실 사업장 정리에 대해 금감원 지침 보다는 금융권과 대주단 간의 협의 등 실무라인에서 옥석가리기가 중요하다"는 입장을 밝혔다. 

 

또 다른 관계자도 "(그렇지 않겠지만) 정부 가이드라인 등에 따른 일괄적 정리 등은 업계 입장에서 억울한 피해자를 발생시킬 수도 있다"고 지적했다.

 

다른 관계자도 "(옥석가리기는) 사업 규모, 시기와 같은 세부적 사안과 함께 시공사의 현황까지 반영될 수 있는 구조여야 하지 않겠냐"는 의견을 제시했다.  

 

【 청년일보=전화수 기자 】