【 청년일보 】 금융위원회와 금융감독원은 그간 추진해 온 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙 조치를 확대·보완한 '부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 13일 발표했다.

정부는 지난 2022년 하반기 이후부터 부동산PF 리스크에 대응해 시장안정프로그램을 통해 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장을 안정화하고, 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 원활한 금융공급 지원과 함께, 사업성이 부족한 PF 사업장에 대한 재구조화·정리를 유도하는 등 부동산PF의 '질서있는 연착륙'을 추진해 왔다.

이와 함께 금융당국은 금융회사의 충당금 적립 상황을 사전에 꾸준히 점검·보강해 부동산PF 연착륙 과정에서 금융회사의 PF 손실이 건전성‧유동성 위험으로 이어지지 않도록 철저히 관리해오고 있다.

또한 금융당국은 부동산PF의 시장 불확실성을 해소하고 부동산PF의 '질서있는 연착륙'을 차질없이 추진하기 위해 객관적이고 합리적으로 사업성 평가 기준 개선을 추진하는 한편, 금융·건설업계와의 간담회 등을 통해 그간의 부동산PF 연착륙 추진과정에서의 애로사항 등 현장의견을 꾸준히 청취해 기존의 부동산PF 연착륙 조치와 관련한 추가적인 보완 필요사항도 지속 발굴해 왔다.

이에 이번에 발표된 '부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'에는 PF 사업성 평가기준을 객관적·합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로의 엄정한 판별 유도하는 방안이 담겼다.

현재 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준은 PF특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다.

이에 금융업권의 PF사업성 평가기준을 개선해 객관적이고 합리적인 사업성 평가를 통해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 판별할 수 있도록 유도한다. 즉, '옥석가리기'가 가능해지는 셈이다.

이를 위해 먼저, 본PF, 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 한다.

또, 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고, 사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분화·구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가가 이루어지도록 한다.

 

 

아울러 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화해, 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각·상각, 경·공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도한다.

사업성 평가는 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융회사가 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려해 평가한다. 또한, 필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다.

뿐만 아니라, 사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준과 이에 대한 점검‧지도 절차를 마련해 PF 사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 이루어지도록 했다.

사업성이 충분한 대다수의 정상사업장은 공공·민간의 원활한 자금공급을 통해 PF사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 확실하게 지원한다.

브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원한다. 올해 3월 HUG·주금공 PF 사업자보증을 5조원 추가확대(25→30조원)했고, 주택 PF 사업장뿐만 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램(4조원)도 신설했다.

그리고, 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대한다. 지난 3월 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 수 있도록 했으며, 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공할 계획이다.

또한, 'PF 정상화 펀드' 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 차질없이 추진할 방침이다.

이 밖에도 PF 자금 공급과정에서 시행사·건설사에게 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검·개선해 자금공급과정에서 시행사·건설사의 과도한 부담을 완화한다.

또한, 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사·시공사·금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화·정리를 해 나갈 수 있는 여건을 조성하고, 자금과 인센티브 지원한다.

먼저, 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 체계적으로 추진할 수 있도록 여건을 조성한다.

2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 'PF 대주단협약'상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2이상 동의에서 4분의 3이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 또한, 금융회사의 PF채권 경·공매기준을 도입하는 등 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성할 방침이다.

뿐만 아니라, 금융당국은 여기에 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나갈 계획이다.

상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대한다.

신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다.

지난 3월 발표한 LH PF 사업장 토지매입(최대 3조원), 캠코펀드의 경·공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면 등을 차질없이 추진할 방침이다.

이 밖에도 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금 집행제고를 위한 조치를 지속하고, 이와 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1천억원에 더해 연내 새마을금고(2천억원)와 저축은행업권(2천억원)에 4천억원 규모의 자금을 추가로 지원할 계획이다.

더불어 부동산PF 연착륙 과정에서 금융시장·건설사·금융회사 등에 대한 안정성 확보노력도 차질없이 추진한다.

먼저, 금융회사 한시적 규제완화 등을 통해 부동산PF 시장에 대한 민간자금공급을 촉진하고 원활한 재구조화·정리를 유도한다.

부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용할 계획이다.

또한, 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융회사가 부동산PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 유도할 계획이다.

아울러, 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정, 종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 금융회사의 재구조화‧정리 자금 공급에 필요한 규제완화를 추진한다.

더불어 지난 2022년 하반기부터 시행한 제2금융권 규제유연화조치 일부를 올해 말까지 추가 연장해 금융회사의 유동성‧건전성 관리 부담을 완화한다.

이와 함께 PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진할 예정이다.

또한, PF 재구조화·정리로 예상되는 금융회사의 충당금 적립상황을 상시 점검하는 한편, 제2금융권의 건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도해나갈 계획이다.

이와 함께 기존에 마련된 '94조원+α 프로그램'을 차질없이 집행하고, 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 상시 모니터링하고 필요시 관계기관과 공동으로 즉시 대응할 수 있도록 할 방침이다.

특히, 건설사의 경우 신보·산은·기은의 대출·보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 하고, 여전·저축·상호금융업권에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융회사 건전성·유동성에 문제가 없도록 만전을 기한다.

아울러, 도심주택 공급 확대, 비아파트 공급 활성화, 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 기 마련한 주택공급 활성화 과제들을 속도감 있게 추진하고, 최근 공사비 분쟁 등 고충을 겪고 있는 건설업계와 긴밀한 소통을 통해 현장 애로사항을 지속적으로 발굴하고 해소할 수 있도록 노력한다.

 

 

한편 정부는 그동안 PF 리스크에 대비해 금융회사의 충당금 적립 노력, 건설사의 건설수요 및 유동성 지원 등을 지원해 왔으며, 앞으로 시장·금융회사·건설사의 대응여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진해 나갈 예정이다.

이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 오는 6월부터 시행할 예정이며, 적용대상 사업장을 순차적으로 확대함으로써 시장의 우려를 완화하는 한편, 사업성 평가 진행 등 집행단계에서부터 면밀히 모니터링하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF시장이 연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나간다. 또한, 인센티브 등 제도개선 사항도 금년 6월까지 완료할 계획이다.

특히, 시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검‧보완을 위해 금융위·금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영할 계획이며, TF를 통해 금융·건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴해 나갈 방침이다.

아울러, 건설사의 책임준공약정을 비롯해 현재 부동산PF의 저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의해 부동산PF의 불확실성이 다시 나타나지 않도록 개선해나갈 계획이다.

금융당국은 이번 PF 관리 방향과 관련 "그간 PF 시장의 높은 불확실성으로 급격한 자금공급 위축과 일부 금융회사·건설사의 건전성에 대한 우려가 있어 왔으나, 지금까지 PF시장 안정화를 위한 민간·공공의 공동노력을 통해 향후 연착륙 과정을 무리없이 수행할 수 있는 상황과 체력, 그리고 정책수단이 이제는 충분히 갖추어졌다고 생각한다"고 밝혔다.

이어 "부동산PF 연착륙이 성공적으로 진행되기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단을 시장에 투명하게 제공함으로써 예측가능성을 높이고, 정책적 노력과 함께 시장참여자의 이해조정노력과 리스크에 상응하는 손실분담 등 PF 시장참여자의 자구노력이 병행될 필요가 있다"고 강조했다.

그러면서 "금융권이 '질서있는 연착륙'의 책임있는 주체로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선을 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각이며, 연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의해 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다"고 밝혔다.

이 밖에도 "PF시장 참여자와 전문가들 사이에서 태영건설 워크아웃 과정 등을 통해 부동산PF에 대한 이해도가 높아졌고, 부동산PF의 연착륙에 대한 공감대가 형성돼 있는 만큼, 향후 예측가능성을 높이고 성공적인 연착륙을 위해 이번 정책 방향의 일정과 내용에 대해 현장과 지속적으로 소통·보완해나가겠다"고 덧붙였다.
 

【 청년일보=조성현 기자 】