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[지난주 건설·부동산 주요이슈] 정부 "분양가 상한제 손질"...청년용 40년만기 보금자리론 상환부담 완화 外

 

【 청년일보 】 지난주 건설·부동산 주요 이슈는 전반적인 부동산 시장의 거래 급감에 더해 월평균 부동산 생애 최초 매수자도 올해 들어 역대 최소를 기록했다는 조사 결과가 지난 20일 나왔다는 소식이다. 업계는 이 같은 현상에 대해 최근 금리 인상 등에 크게 영향을 받은 것으로 분석했다.

 

아울러 국토교통부(이하 국토부)가 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 지난 21일 열린 윤석열 정부의 첫 제1차 부동산 관계 장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 공개했다는 소식이다. 이 자리에서는 분양가 상한제 개편안을 비롯해 기본형 건축비 산정 방식 보완 등의 건설·부동산계의 굵직한 정책이 발표됐다.

 

이와 함께 정부가 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식을 도입할 방침이라고 같은 날 밝혔다는 소식이다. 정부는 청년과 신혼부부 대상인 40년 만기 보금자리론에도 이 같은 상환 방식을 도입해 대상자들의 초기 대출금 상환 부담이 완화될 것이라고 기대하고 있다.

 

◆"생애 첫 집구매자 줄어"...부동산 거래 급감 영향

 

전반적인 거래 급감에 월평균 부동산 생애 최초 매수자도 올해 들어 역대 최소를 기록.

 

지난 20일 직방이 대법원등기정보광장 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국 부동산 생애 최초 매수자는 통계 공개 시작 시점인 2010년 이래로 가장 적은 수치인 월평균 3만8천749명으로 조사.

 

서울의 생애 최초 부동산 매수자는 올해 들어 월평균 4천389명으로 이 경우 역시 통계 집계 이후 역대 최소를 기록. 이런 현상은 자산에서 부동산 비중이 높은 국내 가계 자산의 특성상 고강도 대출 규제가 영향을 끼쳤기 때문.

 

이와 함께 금리 인상과 물가상승 등 경제 환경이 악화하면서 부동산 거래 시장도 급격히 침체.

 

최근 정부는 생애 최초 주택담보대출비율(LTV) 상한 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출 한도는 6억원으로 확대한다는 방침을 밝혀. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 장래 소득 반영 방식을 대출 시점과 만기 시점까지 연령대별 소득 흐름의 평균으로 개선한다고.

 

◆서울시 "월세 20만원 지원"...청년월세지원 접수 시작

 

서울시는 '청년월세' 지원 신청을 이달 28일부터 다음 달 7일까지 서울주거포털에서 받을 예정이라고 지난 20일 밝혀.

 

청년월세 지원은 서울시가 청년들의 주거비 부담을 덜어주고자 2020년부터 시작한 사업이며 올해는 청년 2만명에게 월 20만원 이내에서 최장 10개월간 월세를 지원.

 

특히 시는 올해 지원 신청이 가능한 나이를 '신청일 기준'이 아닌 '연도 기준'으로 완화, 이는 신청일 전에 생일이 지났거나 생일이 되지 않아 신청 자격에서 탈락하는 사례가 없도록 한다는 취지.

 

이에 신청 대상은 서울에 주민등록이 돼 있으면서 실제 거주하는 만 19∼39세(주민등록등본상 출생연도 1982∼2003년) 청년 1인 가구 중 기준중위소득 150% 이하인 자가 해당.

 

단, 만 19∼39세 이하인 형제·자매 또는 동거인이 있는 경우도 지원 대상에 포함.

 

또한 임차보증금 5천만원 이하 및 월세 60만원 이하 건물에 월세로 거주하는 무주택자여야 한다는 점도 조건 중 하나.

 

다만 월세 60만원 초과자 중에서 임차보증금 월세 환산액(주택임대차보호법에 따라 환산율 2.5% 적용)과 월세액을 합산해 70만원 이하인 경우에는 신청이 가능. 아울러 일반재산 총액이 1억원을 초과하는 경우, 주택 소유자나 분양권 또는 조합원 입주권 보유자, 차량시가표준액 2천500만원 이상의 차량 소유자 등은 신청할 수 없어.

 

시는 8월 말 최종 지원 대상을 선정한 뒤 10월부터 월세를 지원할 예정이며 지원 대상 선발은 월세·임차보증금 및 소득을 기준으로 4개 구간으로 나눠 진행.

 

시는 실질적으로 주거비 부담을 크게 느끼는 청년의 어려움을 덜어주기 위해 임차보증금과 월세가 낮은 구간(보증금 1천만원 이하·월세 50만원 이하)에 전체의 75%(1만5천명)에 달하는 인원을 배정. 이와 함께 시는 국비를 지원받아 '청년월세 한시 특별지원'을 시행. 8월부터 1년간 수시로 신청받으며, 최장 12개월 동안 월 최대 20만원씩 지원.

 

이 제도는 서울시 청년월세 지원 사업과 대상 연령 및 소득, 재산 등 신청요건이 다르며 자세한 내용은 8월 중 보건복지부 복지포털 '복지로'에서 확인하면 됨.

 

◆국토부, '분양가 상한제 개편'...실분양가 최대 4% 인상 전망

 

국토부는 지난 21일 추경호 부총리 주재로 윤석열 정부의 첫 제1차 부동산 관계 장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 공개.

 

국토부는 상한제가 적용되는 아파트 분양가에 정비사업 이주비 대출 이자, 상가 세입자 영업손실 보상비, 조합 운영비 등이 추가로 반영함과 함께 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시 조정한다는 방침.

  

분양가 상한제 개편안은 당초 하반기 발표될 예정이었으나 서울 등 주요 지역의 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미루면서 도심의 신규 주택 공급이 어려워지는 현상이 발생하자 발표 시기를 앞당겨 발표.

 

국토부는 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영한다는 방침.

 

국토부는 또 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 '기본형 건축비'의 경우 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 수시 고시가 가능하도록 조치.

 

기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이지만 고시 후 3개월이 지난 시점에 철근·레미콘 등 주요 자재의 가격이 15% 이상 변동된 때에는 이를 반영해 다시 고시가 가능.

 

국토부는 우선 현재 주요 자재로 선정된 4개 품목(레미콘·철근·PHC 파일·동관)을 사용 빈도 등을 고려해 5개(레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)로 개편.

 

아울러 기본형 건축비 상승률 산정 방식도 개선해 최근 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률의 합이 15% 이상이거나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우에는 기본형 건축비를 재산정해 고시할 수 있도록 방침을 수정.

 

국토부는 이와 함께 민간택지의 택지비 산정에 관한 투명성과 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설.

 

국토부는 이밖에 HUG의 고분양가 심사 시 '자재비 가산제도'를 신설해 자잿값 급등에 대응한다는 방침. 또한 앞으로는 자잿값이 단기 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영할 예정.

 

HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'의 기준도 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경.

 

아울러 국토부는 고분양가 심사의 평가 기준과 배점도 모두 공개해 예측 가능성을 높인다는 방침.

 

국토부는 기본형 건축비 인상을 전제하고 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 예상. HUG 고분양가 심사제 개선(0.5%) 효과와 자재가격 상승분(0.5%) 반영을 통해서는 1.0% 수준의 분양가 상승이 예상.

 

개편된 분양가 상한제는 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용될 예정.

 

◆추경호 "월세 세액공제율 최대 15%로 올릴 것"

 

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 21일 같은 자리에서 '임대차 시장 안정 방안'을 발표.

 

추 부총리는 "임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생임대인)에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도하겠다"고 발언.

 

그는 "갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대 지원하겠다"며 "전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대하겠다"고 강조.

 

추 부총리는 임대 매물 공급 확대 유도를 위한 방안도 제시.

 

추 부총리는 "규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지해 주택 구입 과정에서의 기존 임차인 퇴거 방지 및 임대매물 확대를 유도하겠다"고 언급.

 

그는 "분양가 상한제 실거주 의무요건을 기존 최초 입주가능일부터가 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간으로 변경해 신축 아파트의 전월세공급이 확대되도록 하겠다"고 부연.

 

아울러 "그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도시 법인세 20% 추가 과세 면제를 위한 주택가액 요건을 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해 서울·수도권 임대주택 공급을 촉진하겠다"며 주택 공급 의지를 피력.

 

또한 추 부총리는 "10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장하겠다"고 덧붙여.

 

끝으로 추 부총리는 임대차3법의 경우 국민적 공감대를 형성해 장기적인 관점으로 개정을 추진할 것을 시사.

 

◆정부 "청년용 40년 만기 보금자리론 상환부담 완화"

 

정부가 지난 21일 내놓은 부동산 정상화 대책 발표의 방점은 청년과 신혼부부에 대한 주거 사다리를 지원과 저소득층을 위환 주택연금 활성화에 찍힌 것으로 드러나.

 

우선 올해 3분기 중에 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식이 청년과 신혼부부 대상인 40년 만기 보금자리론에도 적용될 예정.

 

40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상.

 

기존 보금자리론의 체증식 상환 방식은 만 39세 이하 청년층이 10년, 15년, 20년, 30년 만기 이용 시에만 선택이 가능. 체증식 상환 방식은 대출 초기에는 상환하는 금액이 적고 시간이 지날수록 서서히 상환하는 금액 규모가 커지는 방식을 의미.

 

이처럼 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환 방식이 도입되면 소득이 적은 대출 초기 상환 부담이 크게 감소하는 효과가 발생.

 

아울러 정부는 올해 4분기 중에 1주택 보유 저소득층을 대상으로 운영되는 우대형 주택연금 주택 가액 요건을 기존 1억5천만원에서 2억원으로 완화하고 초기 보증료 환급 절차를 합리화해 주택 연금도 활성화할 방침.

 

기존에는 주택 가격의 1.5%를 초기 보증료로 납부해야 하며 원칙적으로 환급되지 않았지만 앞으로는 3년 이내에 해지하면 환급해준다는 것이 정부의 설명.

 

이에 기초연금수급자가 보유한 시가 1억5천만원에서 2억원 미만 주택 27만호 정도가 혜택을 볼 수 있을 전망.

 

생애 최초 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 현재 60∼70% 수준에서 80%로 완화하고 대출 한도는 현재 4억원에서 6억원으로 늘리는 방안도 추진.

 

개인 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 내달부터 시행됨에 따라 실수요자의 생활자금 애로를 완화하기 위한 대책도 제시.

 

이어 내달부터 신용대출의 연 소득 범위 내 제한이 폐지되고 긴급생계용도 주택담보대출을 1억원 한도로 DSR에서 배제했던 것을 확대하는 방안도 검토. 아울러 정부는 DSR 산정 시 장래 소득 산정 방식도 개선해 대출 시부터 만기 시까지 연령대별 소득 흐름의 평균을 내 대출을 더 받을 수 있도록 조치.

 

이밖에 보금자리론에 청년 및 신혼부부 대상으로 50년 만기의 모기지가 오는 8월부터 도입.

 

 

◆내달 DSR 규제강화...'실수요자' 위한 대출 우대 기준 확대

 

내달부터 가계 부채 증가를 막기 위해 총부채원리금상환비율(이하 DSR) 규제가 강화됨과 함께 서민과 실수요자를 위한 대출 우대 기준은 완화될 전망.

 

지난 22일 금융권에 따르면 금융위원회는 각종 가계 부채 관리 및 대출 정상화 방안 발표에 따른 후속 조치로 이 같은 내용의 은행업 등 5개 금융업권에 대한 감독 규정의 변경을 예고.

 

내달부터 적용될 감독 규정에 따르면 3단계 DSR 규제는 오는 7월부터 시행. 이에 DSR 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대될 전망.

 

지난 1월부터 적용된 현행 DSR 2단계 규제에서는 총대출액이 2억원이 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있지만 관련 규제가 더 강화되는 것.

 

다만 정부는 내달부터 서민·실수요자의 대출 요건을 완화하고 우대를 확대한다는 방침.

 

정부는 LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제에서 우대를 받는 '서민·실수요자'의 기준을 연 소득 9천만원 이하 및 주택가격 9억원(투기·투기과열지구) 또는 8억원(조정대상지역) 이하로 완화하고 LTV 우대 폭도 최대 20% 포인트 확대.

 

생애 최초 주택구매자가 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 할 경우 주택 소재지나 주택가격이나 소득에 관계없이 LTV 80% 이내에서 취급이 허용.

 

DSR이 배제되는 긴급생계 목적의 주택담보대출의 한도도 1억원에서 1억5천만원으로 5천만원 늘어나며, 비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용될 전망. 아울러 1억원을 초과한 신용대출 취급 시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택 사용이 불가하도록 변경.

 

주택임대 및 매매사업자의 주택담보대출의 경우에는 예외가 허용되며 규제 시행 전에 입주자 모집이 공고된 사업장에 대해선 잔금대출 및 이미 보유한 LTV 잔액 범위 내 대환 대출이 허용. 주택임대 및 매매업 외의 사업자가 주택 구입 목적이 아닌 수익 목적으로 담보대출을 할 경우는 LTV 규제 적용에서 제외.

 

또한 1주택 또는 무주택자가 규제지역 내 주택을 구매하기 위해 주담대를 받을 경우 기존주택 처분 기한이 완화되고 신규 주택의 전입 의무도 폐지되고 생활 안정 자금을 목적으로 주택담보대출을 받는 경우에는 연간 취급 가능한 신규대출 한도가 1억원에서 2억원으로 확대될 전망.

 

◆서울 아파트값 '초양극화' 국면...최고급 아파트 최고가 경신

 

서울 대부분의 지역의 주택 매매 가격이 약보합세를 지속하는 가운데, 초고가 아파트는 지속적인 강세를 이어가며 중저가 아파트와의 격차가 벌어지는 현상이 심화.

 

지난 23일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 '초고가 아파트'의 대명사로 자리매김한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 129.97㎡는 지난달 23일 68억원(19층)에 팔려 역대 최고가를 경신.

 

보유세 과세 기준일(6월 1일)이라는 시기, 금리인상 여파로 인한 위기감, 다주택자 양도소득세 1년 중과 유예로 늘어난 매물에도 강남, 서초구의 초고가 아파트의 초고가 경신이 이어지고 있는 상황.

 

전문가들은 정부의 최근 부동산 정책이 1주택 실수요자에 초점이 맞춰져 있는 만큼 이 같은 ‘똘똘한 한 채‘ 현상은 한동안 심화할 것이라고 전망.

 

◆ 등록임대사업자도 '상생임대인' 혜택 부여

 

정부는 전셋값을 5% 이내로 인상하는 이른바 '상생임대인'에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년의 실거주 요건을 면제하는 방안과 함께 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받게될 전망이라고 지난 23일 전해.

 

등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 오는 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한할 경우 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대 등록을 했던 주택을 매도하면 2년 거주없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게될 전망.

 

정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 사실상 없애주는 쪽으로 '상생임대인' 조건을 완화. 다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약 기간을 채우지 못한 경우에는 다양한 '꼼수'를 방지하기 위해 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인은 상생임대인 혜택을 받지 못하므로 유념 필요.

 

한편 정부는 다가구주택은 세법상 단독주택으로, 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 임대 대상이 10가구여도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1주택자로 간주돼 상생임대인에 해당되는지의 여부에 대해 추가적인 유권 해석이 필요하다고.

 

이때 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 사실이 없는 경우 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 현재 명확하지 않은 상황이기 때문.

 

◆"금리인상 여파"...서울 아파트 매수심리 7주 연속 하락

 

지난 24일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 88.1로 지난주(88.8)보다 0.7포인트(p) 하락.

 

매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미.

 

서울 아파트 매매수급지수는 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행과 금리 인상 등의 여파로 7주 연속 하락 중. 한국부동산원이 조사한 이번주 서울 아파트값은 0.03% 하락해 4주 연속 하락했으며 0.02%였던 지난주 낙폭보다 증가.

 

서울 5대 권역의 수급지수도 모두 하락했으며 특히 '노도강'(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권은 83.3으로 지난주(84.3)보다 1.0p 떨어져 하락폭이 가장 커. 또 강남4구가 포함된 동남권은 93.9로 지난주(94.5)보다 0.6p 하락했고, 양천·영등포구 등이 포함된 서남권은 지난주(91.7)보다 0.3p 하락해 91.4를 기록.

 

대통령실이 위치한 용산·종로구가 있는 도심권은 87.8로 지난주(88.4)보다 0.6p 하락했고 마포·은평·서대문구 등의 서북권은 지난주보다 0.8p 하락한 82.0을 기록해 서울 5대 권역중 매매수급지수가 가장 낮아.

 

매매와 더불어 전세수급지수도 동반 하락해 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 94.7보다 0.4p 하락한 94.3를 기록. 8월 이후 계약갱신청구권을 소진한 전세가 신규로 나오면서 전세시장이 불안해질 것이라는 우려와 함께 계절적 비수기, 전세의 월세 전환도 급격히 증가하면서 세입자들의 주거비 부담이 높아진 상황.

 

◆올 1분기 건설공사 계약액 73조원...전년 동기比 10.7% 증가

 

국토부는 올해 1분기 건설공사 계약액이 작년 동기 대비 10.7% 증가한 73조원으로 집계됐다고 지난 24일 발표.

 

이 중 국가와 지방자치단체 등이 발주하는 '공공공사 계약액'은 20조2천억원으로 작년 동기보다 14.1% 증가했으며, 민간공사의 경우에는 14.1% 증가한 52조9천억원을 기록.

 

공종별로는 토목 계약액이 19.6% 늘어난 23조3천억원을 기록했으며, 건축 계약액은 7.0% 늘어난 49조7천억원으로 집계됐으며 기업 규모별로는 상위 1∼50위 기업은 작년 같은 분기보다 8.2% 증가한 27조6천억원이었으며, 51∼100위 기업도 5조원으로 14.1% 증가.

 

현장 소재지별로 보면 수도권이 각종 공공 토목공사와 민간 재개발 사업에 힘입어 33조1천억원으로 1년 전보다 6.0% 상승했고 동시에 비수도권은 29조5천억원으로 18.8% 증가.

 

 

【 청년일보=김원빈 기자 】




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