【 청년일보 】 국내 주택시장의 변동성이 가계부채와 실물경제에 광범위한 영향을 미치는 가운데, 금리와 경기 사이클에 따라 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 탄력적으로 운영해야 한다는 제언이 나왔다.

국토연구원은 20일 발표한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서에서 주택가격 변동성의 주요 원인을 실증 분석하고, 이를 완화하기 위한 정책 방안을 제시했다.

보고서에 따르면, 전세가격 상승과 갭투자, 금리 인하, 주택담보대출 증가가 최근 주택 매매가격 변동성 확대를 주도한 것으로 나타났다. 전세가격이 1% 오를 경우 매매가격은 평균 0.655% 상승했으며, 갭투자 비중이 1% 늘어나면 매매가격은 0.148% 오르는 것으로 분석됐다.

또한 금리 인하의 효과는 지역별로 차별적으로 나타났다. 수도권의 경우 금리 인하가 주택시장에 미치는 영향이 지방의 5배에 달했으며, 주택담보대출도 수도권에 집중적으로 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 반면, 지방에서는 주택담보대출 증가가 매매가격에 유의미한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다.

주택가격의 급등락은 금융시장에도 부정적 영향을 미친다. 연구원은 주택가격 변동성이 발생할 경우 약 24개월 후 연체율이 증가하기 시작해, 최장 48개월까지 영향을 미치는 것으로 분석했다. 경매 건수와 미분양 물량도 일정한 시차를 두고 증가해 사회적 비용을 초래한다고 지적했다.

이러한 점을 고려해 연구원은 시장 안정화를 위한 정책 방향으로 ▲실수요자 중심의 정책모기지 운영 ▲정책자금 공급 시기·지역·대상 기준의 정교화 ▲유한책임대출 도입 등 대출구조 개선 방안을 제안했다.

특히, 정부가 같은 날 발표한 ‘3단계 스트레스 DSR 시행 방안’과 관련해 연구원은 "금리 수준과 경기 여건에 따라 스트레스 DSR 규제 강도를 조절할 수 있도록 제도 유연성을 확보해야 한다"고 강조했다.

예를 들어 금리가 일정 수준 이하로 하락해 시장 과열이 우려되는 경우에는 규제를 강화하고, 반대로 금리 상승으로 연체 위험이 커질 가능성이 낮은 경우에는 규제 강도를 완화하는 방식이다.

아울러 전세자금대출에 대해서도 DSR 규제를 도입해 전세 시장의 과도한 대출 의존을 줄일 필요가 있다고 제언했다. 다만, 저소득층이나 청년층 등 주거 취약계층에 대해서는 예외를 허용해 정책의 균형성과 실효성을 높여야 한다고 제안했다.
 

【 청년일보=조성현 기자 】