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[박세원 변호사의 생생법률]부동산 이중매매에서의 민사적 쟁점

 

【 청년일보 】부동산의 가액이 천정부지로 치솟음에 따라 부동산의 소유자가 특정 상대방과 부동산 매매계약을 체결하였음에도 불구하고 새로운 매수인으로부터 본래 매매계약보다 더 높은 가액을 지급하겠다는 제안을 받고 그와 새로운 매매계약을 체결하는 소위 부동산 이중매매 사례가 급증하고 있다.

 

부동산의 소유권을 취득하는 것과 관련하여, 우리 민법은 물권변동의 형식주의를 취하고 있기 때문에 부동산의 완전한 소유권을 취득하기 위해서는 부동산 등기부 상 소유권자로 기재되어야 한다.

 

따라서 부동산 이중매매의 경우 매수인 간 소유권 경합의 문제는 물권변동의 형식주의 법리에 따라 등기부 상 기재내용에 따라 결정되므로, 제1매수인이 매매계약을 먼저 체결하였을지라도 다른 사람(제2매수인)이 적법한 매매계약에 따라 등기부 상 소유권자로 먼저 기재되었다면, 소유권을 취득할 수 없게 되는 것이다.

 

이와 같은 부동산 이중매매로 인하여 소유권을 상실한 제1매수인으로서는 매도인 또는 제2매수인을 상대로 부동산 자체의 반환을 구하거나 부동산을 취득하지 못함으로 인한 손해의 배상을 청구함으로써 권리를 회복할 수 있다.

 

다만 제1매수인이 부동산 이중매매에 따른 권리를 무한정 행사할 수 있는 것은 아니고, 제1매수인이 매도인에게 매매계약에 따른 계약금 및 중도금까지 지급하였어야 비로소 권리를 행사할 수 있다.

 

왜냐하면 매도인이 우리 민법 상 계약금만 주고 받은 단계에서 계약금을 수단으로 계약을 해제할 수 있도록 하는 조항에 근거하여 계약금만 수령하였을 경우 제1매수인과의 계약을 정당하게 해제할 수 있기 때문이다.

 

제1매수인이 부동산의 소유권 자체를 취득하기 위해서는 매도인과 제2매수인 사이의 매매계약이 사회질서에 반하는 내용으로서 효력이 부정되어야 한다.

 

우리 법원에서도 제2매수인이 매도인과의 매매계약을 체결함에 있어 매도인의 배임행위에 적극 가담하였을 경우 그 매매계약은 반사회적 법률행위에 해당되어 효력이 없다고 판시하고 있다.

 

이와 달리 만약 매도인과 제2매수인 사이 매매계약이 사회질서에 반하는 계약이 아니어서 그대로 효력이 있다면 제1매수인으로서는 매도인에게 부동산을 취득하지 못하게 됨에 따른 손해의 배상을 구할 수 있을 뿐이다.

 

부동산 이중매매로 인하여 분쟁이 많아진 요즘 계약 등에 대한 보다 세심한 법률적 검토를 통하여 예상치 못한 손해를 입는 일이 없도록 하는 것이 중요하다.

 

 

박세원 HS법률사무소 변호사

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