【 청년일보 】 지난주 건설·부동산 주요이슈는 서울에서 6억원 이하 아파트 매물이 문재인 정부 집권기 약 60%에서 7%까지 급감했다는 소식이다. 또한 경기도에서도 그 비중이 절반 가까이 줄어들며 서민들의 내 집 마련이 어려워지는 상황이다.

 

아울러 건설업계가 이달의 주택사업경기가 전국적으로 크게 악화할 것이라고 전망한다는 조사 결과가 나왔다. 최근 잇따른 건자재 가격 폭등과 이로 인한 파업 사태 등 원·하도급간 갈등으로 인해 업계가 시름을 앓고 있다. 

 

이와 함께 전월세 신고제 계도기간이 연장된다는 소식이다. 신고제 시행 이후 전월세 신고 건수 증가에도 불구하고 전체 거래 건수에 비해서는 여전히 신고 누락분이 많이 발생하는 등 정부는 관련 제도에 문제가 많다고 보고, 이에 관한 수정을 위해 계도기간을 1년 연장하기로 논의하고 있다.

 

◆서울서 6억 이하 아파트 '7%'...5년전 60%에서 급감

 

서울에서 6억원 이하 아파트 매물이 약 60%에서 7%까지 급감. 경기도에서도 그 비중이 절반 가까이 줄어들며 서민들의 내 집 마련이 어려워지는 상황.

16일 부동산R114가 서울 아파트 시세 현황을 조사한 결과 6억원 이하 아파트는 9만3474가구(4월29일 기준)로 전체 시세 조사 대상 아파트(121만4983가구) 중 7.69% 수준에 불과.

6억원 이하 아파트 비중은 문재인 정부를 거치며 60%에서 7% 수준으로 줄어. 지난 2017년 5월26일 기준 서울의 6억원 이하 아파트는 78만7277가구로 당시 매물로 나왔던 127만5928가구 중 62.68%나 차지했던 바 있어.

서울 25개 자치구 중 강북구에서 가장 감소 폭이 가장 커. 5년 전 강북구 아파트 매물 중  98.01%가 6억원 이하였지만, 현재에는 불과 6.48%로 가장 많이 줄어. 2017년 5월 서울에서 6억원 이하 아파트 비중이 10%를 넘지 않았던 자치구는 강남구(7.54%)와 서초구(6.46%) 2곳에 불과했지만 현재 도봉·금천·노원·중랑·구로·관악구를 제외한 19개 구 모두 그 비중이 10%를 하회하고 있다고.

같은 기간 경기도의 6억원 이하 아파트 비중도 94.09%에서 50.84%로 절반 가까이 줄었으며 구리시(96.77→14.7%), 광명시(91.82%→11.39%), 안양시(93.91%→25.22%) 순으로 감소 폭이 커. 

한편 6억원은 대표적인 서민 주택담보대출 상품인 '보금자리론'이 적용되는 집값 마지노선. 주택담보대출비율(LTV) 한도가 70%로 높아 신혼부부와 청년층이 주로 이용해와.

 

정부는 서민들의 주택 구입을 지원하기 위해 6억원을 기준선으로 정책을 계획했지만 서울, 경기에서 이러한 지원을 받을 수 있는 아파트 자체가 얼마 남지 않은 상황. 남은 것도 대부분 외곽 노후 아파트나 소형 평수의 아파트.

전문가들은 6억 이하 아파트가 앞으로도 계속 줄어들 것으로 전망. 매수할 수 있는 아파트가 점차 줄어들고 있다는 불안감에 자금 여력이 부족한 젊은층을 중심으로 매수세가 이어질 것이라는 분석.

 

◆전세보다 월세가 많다...임대차시장 비중 올해 첫 역전

 

올해 서울 임대차 거래 중 월세 비중이 51.6%로 절반을 넘어선 것으로 집계. 월세 비중이 전세를 넘어선 것은 올해가 처음.

 

세입자의 입장에서는 최근 금리상승으로 전세자금 마련이 어렵거나 대출이자가 월세보다 높아지는 등 요인이 맞물리면서 월세 선호도가 높아진 데다 월세를 받고자 하는 임대인 수요와 맞물리면서 월세 거래 비중이 늘어난 것으로 보여.

 

16일 직방 분석결과를 살펴보면 2019년 전세 대 월세 비율은 59%대 41%로 전세가 더 많았지만, 월세 비율이 2020년 41.7%, 2021년 46%까지 점차 증가한 것으로 나타나.

 

이는 다시 말하자면, 월세를 통한 수익창출을 원하는 임대인들이 전세보다는 월세로 전환한 결과라는 의미.

 

공급측면에서는 직전 5개년(2017~2021년) 오피스텔 입주물량(13만3959실)이 아파트 입주물량(16만34111가구)의 80%를 넘어섰고, 같은 시기에 서울에서 준공된 주택의 대부분이 소형주택이었던 특성도 이러한 역전 현상에 영향을 미쳤을 것으로 직방은 분석.

 

실제 전국에서 2017~2021년 준공된 전체 주택 10채 중 3채가 전용면적 60㎡ 이하 주택인 것에 비해 서울은 같은 기간 준공된 주택 10채 중 6채가 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택.

 

특히 최근에는 30대 임차인을 중심으로 서울지역의 젊은 임차인의 비율이 늘어나는 추세. 2019년 전체 연령 가운데 30대 임차인 비율은 28.84%로 50대(31.83%)보다 적었으나, 2020년 29.58%, 2021년 30.72%까지 늘었으며 올해 1~4월 30대 임차인 비율은 35.12%로 50대(23.64%)를 크게 역전.

 

한편 서울에서 임차인이 가장 많은 자치구는 관악구(9.32%)였으며, 송파구, 영등폭, 강서구, 강남구가 그 뒤를 이어.

 

◆건설업계 "이달 주택사업경기 악화 전망"...관련지표 '악화'

 

건설업계가 이달의 주택사업경기가 전국적으로 크게 악화할 것이라고 전망한다는 조사 결과가 나와.

 

주택산업연구원은 한국주택협회와 회원사인 건설업체 500여곳에 주택건설 사업의 체감경기를 설문 조사한 결과 5월 주택사업경기전망지수가 지난달(101.2)보다 18.6포인트(p) 하락한 82.6을 기록했다고 17일 전해.

 

이 수치가 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체의 비율이 높다는 것을, 반대의 경우에는 경기를 부정적으로 보는 업체가 더 많다는 것을 의미.

 

수도권은 같은 기간 지수가 113.3에서 90.5로 낮아져 업계가 수도권의 주택사업경기가 악화될 것이라고 전망하는것으로 드러나.

 

지방 광역시와 시·군 지역도 지수가 89.4에서 81.8로 크게 하락했으며 특히 부산과 울산의 지수는 각각 29.0p, 25.0p으로 대폭 하락한 것으로 조사.

 

반면 업계의 부정적인 전망 속에서도 광주(82.3→84.2), 대전(86.6→94.4), 충북(70.0→71.4), 충남(100.0→105.8), 경남(78.5→78.9) 등 5개 시도에서는 경기가 좋아질 것으로 전망.

 

자재 수급과 자금조달 관련 전망지수도 각각 12.9p(69.0→56.1), 16.2p(87.6→71.4) 하락.

 

전문가들은 이 같은 수치의 원인으로 우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 수급 불안·중국의 자원 무기화를 꼽아.

 

한편 최근에는 레미콘 가격의 상승과 함께 건설 자재의 가격 상승이 이어지고 있어 건설업계의 어려움은 더욱 커질 전망.

 

◆가장 비싼 아파트 상위 10개, 모두 '한강 생활권'

 

17일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 서울 부동산시장에서 가장 비싸게 매매된 아파트 10개 모두 한강 생활권 아파트로 나타나.

올해 가장 비싸게 팔린 아파트는 용산구 한남동 '나인원한남'(전용 206.89㎡)과 ‘한남더힐’(전용 235.31㎡)로 모두 85억원에 거래돼.

아울러 강남구 압구정동 ‘현대1차’(전용196㎡)와 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'(전용 222㎡)는 80억원에 거래돼.

이어 ▲성동구 성수동 '갤러리아포레'(전용 241㎡) 78억5000만원 ▲서초구 반포동 '래미안퍼스티지'(전용 222㎡) 76억원 ▲서초구 반포동 '반포자이'(전용 244㎡) 75억원 등이 뒤를 이어.

 

이 같이 한강변의 아파트들이 상위권의 가격대를 형성하는 이유로는 해당 아파트들이 고급 아파트라는 점과 희소성 있는 부지에 위치하고 있다는 점이 꼽혀.

 

최근 서울 청담동 옛 SM엔터테인먼트 청담사옥 부지에 들어서는 '워너 청담'은 이러한 열기를 반영하듯 100억원이 넘어가는 분양가에도 단기간 내 완판한 것으로 알려져.

 

◆정부, 전월세 신고제 계도기간 연장 전망

 

18일 국회와 국토교통부 등에 따르면 정부는 이달 중 전월세 신고제 계도기간 연장 계획.

 

전월세 신고제는 2020년 7월 말 통과된 '임대차 3법' 가운데 하나이며, 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고해야 하는 제도.

 

이를 위반할 경우 최대 100만원의 과태료가 부과돼.

정부는 지난해 6월 1일 전월세 신고제를 처음 시행하면서 이달 말까지 1년간 미신고자에 대해 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영.

그러나 신고제 시행 이후 전월세 신고 건수 증가에도 불구하고 전체 거래 건수에 비해서는 여전히 신고 누락분이 많은 것으로 정부는 파악 중.

 

특히 임대인들은 전월세 거래를 신고할 경우 임대소득세 등 과세로 이어질 것을 우려해 신고에 나서지 못하고 있는 상황.

 

이 때문에 시장에선 전월세 신고를 피하기 위해 월세를 30만원 이하로 낮추는 대신 관리비를 80만∼100만원 이상으로 높여 계약을 체결하는 편법까지 등장.

 

또한 각 지방자치단체 역시 당장 6월부터 신고 누락된 계약을 찾아내 과태료를 부과해야 하는 과정에서 막대한 행정력 투입이이뤄져 행정 공백이 생길 것을 우려.

 

이 같은 문제들로 인해 정부는 전월세 신고제 계도기간을 1년가량 추가로 연장하기로 결정함과 동시에 임대인과 임차인의 자진 신고를 유도할 수 있는 보완 방안도 함께 모색할 것으로 전해져.

 

이러한 결정을 내린 이유로는 새 정부가 임대차 3법의 전면 손질을 공약으로 내세운 상황에서 당장 과태료를 부과하는 것이 바람직하지 않다는 견해도 있기 때문.

 

한편 '8월 대란설' 등을 대비하기 위해 정부는 전월세 시장 안정 방안으로 '뉴스테이'와 같은 민간임대주택 공급 활성화 대책 등을 조만간 발표함과 함께 입법 작업에 착수할 계획.

 

또한 정부는 장기계약을 하는 '착한 임대인'에게 인센티브를 주고 소형 아파트의 주택임대사업을 부활하는 대안 등도 논의 중.

 

 

◆올해 1분기 서울 주택 거래 30% 외지인이 매입...1분기 최고치

 

올해 1분기 서울에서의 주택 거래 중 30%는 외지인이 매입한 것으로 나타나.

 

18일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 매매거래 현황을 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 서울의 주택 거래량 1만4천544건 가운데 외지인이 매입한 거래는 4천406건으로 전체의 30% 수준을 차지.

 

서울 주택 거래의 10건 중 3건이 외지인에 의한 거래라는 의미이며 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이후 1분기 기준으로 가장 높은 수치.

 

서울의 자치구별로 외지인 매입 비중이 가장 높은 곳은 용산구로, 전체 거래량(282건) 중 39.4%(111건)를 외지인이 매입.