【 청년일보 】 지난주 건설·부동산 주요이슈는 주택담보대출(이하 주담대) 금리가 연 7%로 오르면 서울 전용면적 84㎡인 중형 아파트의 월 상환액이 가처분소득의 70%에 근접한다는 분석이 나왔다는 소식이다. 지난주 이뤄진 한 조사에서는 이를 전용면적당 금액으로 환산할 경우 월 상환액은 59㎡는 246만원, 전용 84㎡는 291만원까지 상승하는 것으로 나타났다.

 

아울러 보유세 상승 등으로 인해 주택 임대차 시장에서 전세의 월세화 현상이 가속화되는 가운데 상대적으로 수도권 새 아파트의 월세 거래 비중이 높은 것으로 조사됐다.

 

이와 함께 정부가 오는 21일 임대차 시장 안정을 위해 임대차 보완 대책(전월세 대책)을 비롯해 분양가 상한제 개편 방안을 함께 발표할 예정이라는 소식이다. 이 발표에는 버팀목 전세자금대출 지원 확대·전세대출 원리금 상환액 소득공제율 상향·월세 세액공제율 확대 등의 내용이 포함될 전망이다.

 

◆ 주담대 금리 연7%로 인상 전망..."월급 60% 대출 상환해야"

 

주담대 금리가 연 7%로 오르면 서울 전용면적 84㎡인 중형 아파트의 월 상환액이 가처분소득의 70%에 근접한다는 분석이 나와. 지난 13일 직방에 따르면 지난 4월 기준 주담대 금리는 연 3.9%에 이르러 지난해 4월 대비 1년 만에 1.17%포인트(p) 상승.

 

또한 서울 아파트의 월평균 대출 상환액은 지난 4월 기준 194만원으로 전용 59㎡는 178만원, 84㎡의 경우 209만원인 것으로 조사됐으며 작년 4월과 비교해 전체 평균은 33만원, 전용 59㎡와 전용 84㎡는 각각  35만원과 40만원 상승.

 

또한 일각에서는 향후 미국의 금리 인상으로 인해 국내 시중은행의 주담대 금리가 올해 안으로 연 7%까지도 상승할 수 있다는 전망이 제기.

 

직방이 주담대 금리가 연 7%로 인상된다는 가정하에 서울 아파트의 월 대출 상환액을 분석한 결과 평균 '261만원'으로 오르는 것으로 조사. 또한 전용면적으로 구분했을때 59㎡는 246만원, 전용 84㎡는 291만원까지 상승하는 것으로 나타나.

 

통계청의 가계동향조사에 의하면 지난해 전국 가구의 가처분소득은 363만원이었으며, 도시근로자가구의 경우약 419만원 수준.

 

작년 전국 도시근로자가구 평균 가처분소득 대비 서울 아파트 월 주담대 상환액 비율은 금리가 연 4%의 경우 평균 45%를 차지.

 

만약 주담대의 금리가 연 7%까지 상승할 경우 월 상환액의 비율은 평균 소득의 62%로 급등하는 가운데 전용59㎡의 경우 해당 비율이 59%로 평균 소득의 절반을 초과하고, 전용 84㎡는 69%에 육박.

 

이처럼 향후 금리 인상이 지속될 경우 현재의 소득 수준 대비 대출 이자 비용이 가계에 과도한 부담으로 작용할수 있다는 우려가 제기.

 

◆서울 아파트 거래량 '뚝'...1년 사이 3분의 1수준으로

 

대선 이후 부동산 규제 완화 기대감에 상승세를 보이던 서울의 아파트 매매시장이 각종 선행지표가 하락세를 보이며 다시 약세로 전환된 것으로 지난 13일 조사돼.

 

12일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 89.4로 올해 4월 이후 최저치를 기록. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 주택 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미.

 

올해 3월 대선 이후 상승세를 보이던 매매수급지수는 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치시행을 계기로 하락하기 시작해 5주 연속 하락세를 나타내는 중.

 

다주택자들이 절세를 목적으로 내놓은 매물이 증가하는 가운데 금리 인상, 집값 하락에 대한 우려까지 겹치자 매수자들이 사태를 관망하면서 시장에 집을 살 사람보다 팔 사람이 많아진 것.

 

이번 주 한국부동산원이 조사한 서울 아파트값은 0.01% 하락해 2주 연속 하락했으며 KB부동산 서울 매매가격전망지수도 4월 98.1에서 5월 92.2로 하락. KB부동산 가격 전망지수가 100 미만이면 하락 전망이 많다는 것을 의미.

 

서울부동산정보광장이 집계한 5월 서울 아파트 거래는 1418건으로 전년 같은 기간(4901건)의 3분의 1 수준. 부동산 시장 추이의 선행지표 중 하나인 청약 경쟁률도 비슷한 추이를 보여. 

 

이 가운데 4월 말 기준 서울의 미분양 주택 수는 360가구로, 3월보다 두 배 늘어. 전문가들은 당분간 이 같은 추세가 지속될 것으로 전망.

 

◆文정부 '상승률 1위' 노원구 아파트값, 5주 연속 하락...종로구는 상승세

 

문재인 정부 시기 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 노원구가 윤석열 정부 출범을 전후 하락세를 보여.

 

지난 14일 KB국민은행의 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 임기가 종료된 지난달까지 노원구의 아파트값은 77.89% 상승. 이는 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 수준.

 

노원구의 3.3㎡당 아파트값은 같은 기간 1천641만원에서 3천729만원으로 상승. 순위의 경우 21위에서 16위로 다섯 계단이나 상승하며 5년간 25개 구 가운데 오름폭이 가장 커. 

 

하지만 이 같은 노원구 아파트값의 상승세는 윤석열 정부의 출범을 전후로 크게 꺾이며 KB 주간 시세를 기준으로 지난달 9일(조사일)부터 5주 연속 하락. KB시세로 5주 연속 하락세는 서울에서 노원구가 유일.

 

반면 문재인 정부 시절 서울에서 아파트값 상승률이 가장 낮은 수준이었던 종로구는 최근 상승세를 타는 중.

 

종로구는 2017년 5월부터 지난달까지 아파트값 상승률이 35.96% 수준에 머물러. 이는 같은 기간 노원구 아파트값 상승률(77.89%)의 절반에도 미치지 못한 수준. 종로구의 3.3㎡당 아파트값은 같은 기간 2천218만원에서 3천729만원으로 상승하는데 그쳐.

 

하지만 윤석열 정부가 출범한 이후 4주간 종로구 아파트 상승세는 가장 상승세가 높은 용산구 바로 다음에 위치.

 

◆부산 해운대 우동3구역 재개발, 시공사 선정 세 차례 유찰

 

부산의 대규모 재개발 사업 단지 중 하나인 해운대구 우동3구역 주택재개발정비사업 시공사 선정이 세 차례에 걸쳐 유찰. 우동3구역 조합 측은 지난 13일 진행된 3차 시공사 선정 입찰에 건설사가 참여하지 않아 유찰됐다고 지난 14일 밝혀. 

 

지난달 열린 현장 설명회에는 모두 7개사가 참가했지만 입찰은 불발. 통상 정비사업장에서 3차례 걸쳐 시공사 선정이 유찰되며 수의계약을 진행하지만, 우동3구역 조합 측은 입찰 조건을 일부 완화해 재입찰하기로 결정했으며 구체적인 입찰 조건은 이번 주 열릴 대의원회의에서 결정될 예정.

 

업계는 최근 건축 원자잿값 상승으로 건설사들이 단가를 맞추기 힘들어 입찰을 포기한 것으로 관측.

 

한편 우동3구역은 해운대구 우동 299일대 16만727㎡를 재개발하는 사업으로, 2천900여 가구가 입주할 전망. 당초 해운대구의 마지막 대단지로 건설될 정비사업장으로, 대형 건설사들의 치열한 수주 경쟁을 펼칠 것으로 예상됐던 지역.

 

◆전국 주택 매매·전세 지수 전환...4개월만에 하락

 

전국 주택 매매·전세 심리가 4개월 만에 위축된 것으로 조사.

 

지난 15일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 '5월 부동산시장 소비자 심리조사' 결과에 따르면 지난달 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 109.4로 전달(116.0)보다 6.6포인트(p) 하락.

 

전국 주택 매매 심리지수의 경우 대선 직후인 올해 4월까지 3개월 연속 상승세가 이어졌지만 지난달 들어 하락전환. 지난 3월 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 상승세였던 지수가 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 1년 한시 배제 조치 시행으로 꺾인 것.

 

이는 다주택자의 절세 매물이 늘고, 금리 인상과 집값 하락 우려에 따른 매수 관망으로 시장에 집을 살 사람보다 팔 사람이 많아진 결과로 해석. 

 

서울의 주택 매매 심리지수는 지난달 112.9로, 전월(123.7) 대비 10.8p 떨어져 3개월 연속 이어진 상승세를 멈추고 보합 국면으로 진입했으며, 경기(115.6→108.1)와 인천(105.7→101.7)도 모두 지수가 하락하며 수도권 전체로는 117.0에서 108.9로 하락.

 

지방 역시 지난 4월 114.5에서 5월 109.5로 하락하며 3개월째 계속된 상승세를 마감. 이 중 세종(105.3→87.6), 대전(114.9→100.8), 충남(121.9→108.8)에서 지수가 각각 17.7p, 14.1p, 13.1p 떨어지며 하락 폭이 커.

 

주택 전세시장 심리도 3개월 연속 기대감이 커지는 양상이었지만 지난달 분위기가  반전.

 

지난달 전국의 주택 전세시장 소비심리지수는 100.5로 전달(103.5) 대비 3.0p 하락했으며 같은 기간 수도권(104.7→101.5)과 지방(102.2→99.3) 모두 지수가 하락 전환.

 

전국 주택 전세시장 소비심리의 경우 지난해 10월(111.7)부터 8개월째 보합국면을 지속.

 

 

◆"사라지는 전세"...수도권 임대차 신규계약 절반은 '월세'

 

주택 임대차 시장에서 전세의 월세화 현상이 가속화되며 상대적으로 수도권 새 아파트의 월세 거래 비중이 높은 것으로 조사.

 

지난 15일 부동산R114가 국토교통부(이하 국토부)의 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1∼5월에 이뤄진 전국 아파트 임대차 거래는 38만3천859건으로, 이 가운데 월세가 낀 거래는 14만9천505건(38.9%)에 육박.

 

수요가 많은 입주 5년 이하의 수도권 신축 아파트의 경우 월세를 낀 거래가 2만8천582건(53.7%)으로 조사돼 전세 거래(2만4천642건·46.3%)를 추월.

 

새 임대차법 시행 이후 갱신권 사용까지 고려해 4년(2+2년) 계약을 예상한 임대인들이 애초에 높은 가격으로 전세를 내놓자 대출금리 인상에 이자 부담이 커진 임차인들이 '준전세'(보증금이 2년치 월세를 초과한 임대차거래) 계약에 나서며 월세 거래 비중이 높아진 것.

 

올해 들어 지난달까지 전국 아파트 임대차 거래 가운데 준전세 거래 비중은 입주 5년 이하 41.5%, 6∼10년 29.2%, 10년 초과 25.0%로, 신축일수록 높았으며 수도권의 5년 이하 아파트의 준전세 거래의 경우 그 비중이 47.8%에달해.

 

한편 올해 8월부터 2년 전세 계약 갱신이 만료된 신규 계약 물건이 대거 시장에 나오게 되는 데 주변 시세에 맞추거나 갱신계약을 포함한 4년치 상승분을 선제적으로 반영한 가격에 나올 가능성이 커 월세 거래는 더 증가할 전망. 부동산R114는 신규 계약할 때부터 급등한 보유세 부담을 임차인에게 전가하려는 임대인들로 인해월세 거래가 더 늘어날 것으로 예상.

 

◆정부 "21일 임대차 보완대책·분양가상한제 개편안 발표"

 

정부가 오는 21일 임대차 시장 안정을 위해 임대차 보완 대책(전월세 대책)을 비롯해 분양가 상한제 개편 방안을 함께 발표할 예정임이 관계 부처로부터 지난 16일 전해져.

 

이번 발표에는 오는 8월 이후 계약갱신청구권을 소진한 세입자의 임대료 부담을 완화하기 위해 저리의 전세대출 등 정책자금 지원을 확대함과 함께 전월세 물건이 시장에 단기 공급될 수 있도록 주택담보대출 주택의 전입요건 및 분양가 상한제 실거주 요건을 완화해주는 방안 등이 포함.

 

또한 최근 경직된 모습을 보이고 있는 수도권의 민간 분양을 촉진하기 위해 분양가 상한제에 정비사업 이주비 이자 등을 가산비로 반영하고, 자재비 인상분을 공사비에 적기에 반영할 수 있는 제도 개선도 이뤄질 전망.

 

이번에 발표될 전월세 대책의 골자는 최근 쟁점으로 떠오르고 있는 임차인 전월세 부담 완화와 전월세 물량 확대인 것으로 해석.

 

정부는 올해 8월부터 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 재계약을 하지 못하고 새로 전세를 얻을 경우 재산세 인상분을 세입자에 전가하는 집주인 등으로 인해 전셋값으로 주거 안정이 불안해질 수 있다는 우려가 커짐에따라 국민주택기금에서 지원하는 '버팀목 전세자금대출'(이하 버팀목 대출) 지원을 확대할 방침.

 

정부는 이러한 버팀목 대출의 소득 기준을 높여 지원 대상을 확대하고, 대출 한도도 높여주는 방안을 논의 중이며구 신혼·다자녀 주택의 경우에는 임차보증금 대출을 전세 보증금의 80% 범위에서 수도권 기준 최대 3억원까지 늘려주는 방안을 검토 중.

 

또 세입자 세부담 경감을 위해 전세대출 원리금 상환액 소득공제율은 현행 40%에서 50%로 상향하고, 현재 10∼12%인 월세 세액공제율을 최대 24%로 확대하는 방안이 거론.

 

이와 함께 올해 한시적으로 운영됐던 임차인의 부담을 덜어주는 '상생임대인'에 대한 인센티브 지원도 연장되지만 직접적인 세제 혜택은 제외될 전망.

 

 또 정부는 시중에 전월세 물량을 늘리기 위해 주택담보대출의 전입 요건과 분양가 상한제 대상 아파트 등의 실거주 의무 조건도  수정 및 보완한다는 계획.

 

이에 정부는 대출로 구입한 주택의 전입 시점을 기존 6개월에서 2년 등으로 연장함과 함께 상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 '최초 입주일'에서 뒤로 늦춰 단기 전월세 물량 확대를 유도한다는 방침. 

 

'임대차 3법'을 전면 손질하는 방안에 대해서는 여소야대 국면을 고려해 향후 국회 태스크포스(TF) 등을 마련하고 중장기 과제로 논의할 계획.

 

정부는 이번에 분양가 상한제 개편안도 함께 공개할 예정.

 

정부는 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영하기로 할 계획이며 자재비 인상분을 공사비에 적극반영해 시공사의 부담을 완화할 수 있도록 기본형 건축비 정기·수시고시 방식도 손질할  전망.

 

◆서울시 "잠실 등 4개동 토지거래허가구역 1년 연장"

 

서울시는 국제교류복합지구 일대 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 전역을 토지거래허가구역으로 재지정한다고 지난 16일 밝혀.

 

이들 지역은 2020년 6월 23일부터 토지거래허가구역으로 지정돼 이달 22일 지정 기간이 만료될 것으로 예정된 바 있어.

 

하지만 서울시가 이번에 토지거래허가구역으로 재지정함에 따라 이 같은 효력이 1년 더 연장.

 

총 14.4 ㎢에 이르는 이들 지역은 앞서 잠실 일대 마이스(MICE)산업 개발 추진 등 개발사업에 따라 가격 안정이 필요하다는 이유로 토지거래허가구역으로 지정돼.

 

이후 지난해 한 차례 재지정됐고, 올해 다시 지정 기간이 연장.

 

지정 지역은 종전과 동일하지만, 관련 법 개정으로 거래 시 허가를 받아야 하는 토지 면적 기준이 강화.

 

국토부는 지난 2월 부동산거래 신고 등에 관한 법률 등을 개정해 토지거래허가구역 내 허가 대상이 되는 면적을 주거지역은 대지면적 '18㎡ 초과'에서 '6㎡ 초과'로, 상업지역의 경우 ‘20㎡ 초과'에서 '15㎡ 초과'로 강화.

 

이번에 재지정된 지역들은 개정된 법에 따라 이같이 강화된 기준을 적용받으며, 해당 구역에서 기준면적이 넘는 규모의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 관할 구청장의 허가가 필요.

 

주거용 토지는 실거주로만 이용할 수 있고, 2년간 매매나 임대가 금지.

 

앞서 서울시는 지난 4월 주요 재건축 단지가 있는 압구정·여의도·목동 아파트지구와 성수 전략정비구역 등 4곳4.57㎢도 토지거래허가구역으로 재지정.

 

◆아파트 매매수급지수 6주연속 하락..."금리인상 여파"

 

지난 17일 한국부동산원에 따르면, 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 88.8로 지난주 89.4보다 0.6포인트(p) 하락해 6주 연속 내려 앉아.

 

매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미.

 

올해 3월 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 상승하며 기준선에 근접하던 매매수급지수는 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 하락하기 시작해 이번주까지 6주 연속 하락.

 

다주택자들이 절세를 목적으로 내놓은 매물이 늘어난 가운데 계속되는 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려 등으로 매수자들이 관망하면서 시장에 수요보다 공급이 많아진 상황.

 

이어 한국부동산원이 조사한 이번주 서울 아파트값은 0.03% 하락해 3주 연속 하락했고, 낙폭도 지난주(-0.01%)보다 확대.

 

매매수급지수는 서울 5대 권역에서 일제히 하락.

 

도심권(88.4)과 동북권(84.3)은 지난주보다 지수가 각각 1.0p만큼 하락했고, 서북권도 82.8로 0.5p 하락. 이어 강남권(94.5)과 서남권(91.7)은 여전히 매매수급지수가 90수준을 상회했으나, 지난주보다는 각각 0.3p, 0.4p 하락.

 

경기도(91.6)도 지난주보다 0.1p 하락해 수도권 전체로는 지난주(91.1)보다 0.3p 내려앉은 90.8을 기록했으며 지방(95.8)과 5대 광역시(91.3) 역시 이번주에 지수가 일제히 하락.

 

전국 매매수급지수도 93.4로 지난주(93.7)보다 0.3p 하락.

 

◆동해시, 도심부 건물 최고 높이 지정..."난개발 우려"

 

강원 동해시는 시의 중심지인 천곡동 일부 상업지역의 난개발 방지 및 도심지 경관 형성을 위해 가로구역별 건축물 최고높이를 지정 및 시행한다고 지난 17일 밝혀

 

현재 천곡지역 대부분은 도시경관을 고려해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 15∼45m의 고도지구가설정돼 있으나 이번 지정 지역은 고도지구에서 제외된 구역.

 

이번 고시 지역은 고도지구에서 제외된 천곡동 일부 상업지역 18블록, 15만1천410㎡ 규모이며 도로로 둘러싸인 가로구역을 단위로 광로 인접 60m, 대로 인접 45m, 중로 인접 30m로 건축물 최고높이가 지정.

 

최근 동해안 일대 개발 열풍으로 인해 30∼50층의 아파트 건립 계획이 난립해 무분별한 개발로 인한 공사 피해, 일조권 피해, 조망권 사유화 및 주차난 등 복합적인 문제가 제기돼.

 

시 허가과 관계자는 최근 동해안 인접 시군의 초고층 난립으로 인한 문제점을 직시해 난개발을 방지하고 도심경관 및 균형발전을 위해  노력하겠다고 언급.

 

 

【 청년일보=김원빈 기자 】