【 청년일보 】 금일 건설·부동산 주요 이슈는 국토교통부(이하 국토부)가 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 윤석열 정부의 첫 제1차 부동산 관계 장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 공개했다는 소식이다. 이 자리에서는 분양가 상한제 개편안을 비롯해 기본형 건축비 산정 방식 보완 등의 건설·부동산계의 굵직한 정책이 발표됐다.

 

아울러 추 부총리는 같은 자리에서 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다. 그는 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대 지원하는 방안과 함께 월세 세액공제율을 최대 15%로 상향 조정하는 방안 등을 발표했다.

 

이와 함께 정부가 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식을 도입할 방침이라는 소식이다. 정부는 청년과 신혼부부 대상인 40년 만기 보금자리론에도 이 같은 상환 방식을 도입해 대상자들의 초기 대출금 상환 부담이 완화될 것이라고 기대하고 있다.

 

◆국토부, '분양가 상한제 개편'...실분양가 최대 4% 인상 전망

 

국토부는 21일 추경호 부총리 주재로 윤석열 정부의 첫 제1차 부동산 관계 장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 공개.

 

국토부는 상한제가 적용되는 아파트 분양가에 정비사업 이주비 대출 이자, 상가 세입자 영업손실 보상비, 조합 운영비 등이 추가로 반영함과 함께 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시 조정한다는 방침.

  

분양가 상한제 개편안은 당초 하반기 발표될 예정이었으나 서울 등 주요 지역의 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미루면서 도심의 신규 주택 공급이 어려워지는 현상이 발생하자 발표 시기를 앞당겨 발표.

 

국토부는 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영한다는 방침.

 

국토부는 또 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 '기본형 건축비'의 경우 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 수시 고시가 가능하도록 조치.

 

기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이지만 고시 후 3개월이 지난 시점에 철근·레미콘 등 주요 자재의 가격이 15% 이상 변동된 때에는 이를 반영해 다시 고시가 가능.

 

국토부는 우선 현재 주요 자재로 선정된 4개 품목(레미콘·철근·PHC 파일·동관)을 사용 빈도 등을 고려해 5개(레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)로 개편.

 

아울러 기본형 건축비 상승률 산정 방식도 개선해 최근 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률의 합이 15% 이상이거나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우에는 기본형 건축비를 재산정해 고시할 수 있도록 방침을 수정.

 

국토부는 이와 함께 민간택지의 택지비 산정에 관한 투명성과 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설.

 

국토부는 이밖에 HUG의 고분양가 심사 시 '자재비 가산제도'를 신설해 자잿값 급등에 대응한다는 방침. 또한 앞으로는 자잿값이 단기 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영할 예정.

 

HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'의 기준도 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경.

 

아울러 국토부는 고분양가 심사의 평가 기준과 배점도 모두 공개해 예측 가능성을 높인다는 방침.

 

국토부는 기본형 건축비 인상을 전제하고 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 예상. HUG 고분양가 심사제 개선(0.5%) 효과와 자재가격 상승분(0.5%) 반영을 통해서는 1.0% 수준의 분양가 상승이 예상.

 

개편된 분양가 상한제는 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용될 예정.

 

◆추경호 "월세 세액공제율 최대 15%로 올릴 것"

 

추 부총리는 21일 같은 자리에서 '임대차 시장 안정 방안'을 발표.

 

추 부총리는 "임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생임대인)에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도하겠다"고 발언.

 

그는 "갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대 지원하겠다"며 "전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대하겠다"고 강조.

 

추 부총리는 임대 매물 공급 확대 유도를 위한 방안도 제시.

 

추 부총리는 "규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지해 주택 구입 과정에서의 기존 임차인 퇴거 방지 및 임대매물 확대를 유도하겠다"고 언급.

 

그는 "분양가 상한제 실거주 의무요건을 기존 최초 입주가능일부터가 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간으로 변경해 신축 아파트의 전월세공급이 확대되도록 하겠다"고 부연.

 

아울러 "그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도시 법인세 20% 추가 과세 면제를 위한 주택가액 요건을 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해 서울·수도권 임대주택 공급을 촉진하겠다"며 주택 공급 의지를 피력.

 

또한 추 부총리는 "10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장하겠다"고 덧붙여.

 

끝으로 추 부총리는 임대차3법의 경우 국민적 공감대를 형성해 장기적인 관점으로 개정을 추진할 것을 시사.

 

◆정부 "청년용 40년 만기 보금자리론 상환부담 완화"

 

정부가 21일 내놓은 부동산 정상화 대책 발표의 방점은 청년과 신혼부부에 대한 주거 사다리를 지원과 저소득층을 위환 주택연금 활성화에 찍힌 것으로 드러나.

 

우선 올해 3분기 중에 정책모기지인 보금자리론의 체증식 상환 방식이 청년과 신혼부부 대상인 40년 만기 보금자리론에도 적용될 예정.

 

40년 만기 보금자리론은 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상.

 

기존 보금자리론의 체증식 상환 방식은 만 39세 이하 청년층이 10년, 15년, 20년, 30년 만기 이용 시에만 선택이 가능. 체증식 상환 방식은 대출 초기에는 상환하는 금액이 적고 시간이 지날수록 서서히 상환하는 금액 규모가 커지는 방식을 의미.

 

이처럼 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환 방식이 도입되면 소득이 적은 대출 초기 상환 부담이 크게 감소하는 효과가 발생.

 

아울러 정부는 올해 4분기 중에 1주택 보유 저소득층을 대상으로 운영되는 우대형 주택연금 주택 가액 요건을 기존 1억5천만원에서 2억원으로 완화하고 초기 보증료 환급 절차를 합리화해 주택 연금도 활성화할 방침.

 

기존에는 주택 가격의 1.5%를 초기 보증료로 납부해야 하며 원칙적으로 환급되지 않았지만 앞으로는 3년 이내에 해지하면 환급해준다는 것이 정부의 설명.

 

이에 기초연금수급자가 보유한 시가 1억5천만원에서 2억원 미만 주택 27만호 정도가 혜택을 볼 수 있을 전망.

 

생애 최초 주택 구매 시 주택담보대출비율(LTV)을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 현재 60∼70% 수준에서 80%로 완화하고 대출 한도는 현재 4억원에서 6억원으로 늘리는 방안도 추진.

 

개인 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 내달부터 시행됨에 따라 실수요자의 생활자금 애로를 완화하기 위한 대책도 제시.

 

이어 내달부터 신용대출의 연 소득 범위 내 제한이 폐지되고 긴급생계용도 주택담보대출을 1억원 한도로 DSR에서 배제했던 것을 확대하는 방안도 검토. 아울러 정부는 DSR 산정 시 장래 소득 산정 방식도 개선해 대출 시부터 만기 시까지 연령대별 소득 흐름의 평균을 내 대출을 더 받을 수 있도록 조치.

 

이밖에 보금자리론에 청년 및 신혼부부 대상으로 50년 만기의 모기지가 오는 8월부터 도입.

 

 

◆서울시 "오세훈式 모아타운 대상지 21곳 선정"...3만호 공급 예정

 

서울시가 노후 저층주거지의 주거환경 개선을 위해 도입한 '모아타운' 정비사업 대상지로 21곳을 선정했다고 21일 밝혀.

 

서울시에 따르면 지난 2월부터 3월까지 진행한 공모에 14개 자치구 30곳이 참여했고, 시 선정위원회가 노후도 및 사업 시급성, 주민 호응 등을 검토해 21곳을 선별.

 

대상지는 종로구 구기동, 중랑구 면목3·8동, 강북구 번동, 도봉구 쌍문동, 노원구 상계2동, 마포구 성산동, 강서구 방화동, 구로구 고척동, 송파구 풍납동 일원 등.

 

모아타운 정비사업 대상지에는 성동구 마장동, 성동구 사근동, 서대문구 천연동, 양천구 신월동, 양천구 신월동, 구로구 구로동 일원 등의 도시재생활성화지역 6곳도 포함.

 

신청 지역 가운데 한양도성, 풍납토성 등 역사문화환경 보존과 관리가 필요한 지역들은 제외.

 

도봉구 창동 일대의 경우 공공재개발과 모아타운 공모에 중복으로 신청돼 유보 판정을 받았으며, 해당 지역은 추후 공공재개발 후보지 선정 결과에 따라 자치구에서 주민 의견을 수렴해 요청하면 모아타운 대상지로 선정될 수 있을 전망.

 

시는 올해 하반기 관리계획 수립에 착수해 오는 연말부터 내년 상반기까지 순차적으로 모아타운 지정을 진행할 전망.

 

시는 관리계획 수립에 필요한 비용(최대 2억원, 시·구비 매칭)을 지원함과 함께 이달 말 관리계획 수립 지침을 각 자치구에 배포해 사업 추진 속도를 높인다는 계획.

 

아울러 시는 투기세력 유입을 차단하기 위해 이달 23일을 권리산정기준일로 지정·고시할 방침.

 

이와 함께 시는 다음 달 중 모아타운 대상지 발굴 자치구 공모를 추가로 진행하고, 주민들이 직접 관리계획을 마련해 자치구에 제출할 수 있는 '모아타운 주민제안'도 추진.

 

◆국토부, 지자체, 도시 경쟁령 강화 위해 협력 강화

 

국토부는 오는 22일 17개 광역시도가 참여하는 도시정책협의회를 개최할 예정이라고 21일 밝혀.

 

도시정책협의회는 인구감소, 기후변화, 도시경쟁력 등 국가적 이슈에 중앙정부와 지자체가 공동 대응하고 지방 행정의 주요 영역인 도시계획, 도시개발 및 관리 등 도시 분야의 제도개선 과제를 논의하기 위해 올해 처음 구성.

 

국토부는 이날 첫 협의회에서 주거·일자리·여가 등 도시기능의 융복합을 촉진하는 '복합용도계획구역'과 민간사업자가 규제 없이 자유롭게 개발 가능한 '도시혁신계획구역' 등 용도지역제를 유연화하는 방안을 포함한 도시계획체계 개편 방안을 발표한다는 방침.

 

지자체는 지역 맞춤형 용도지역제 운영방안과 도시계획시설 입체·복합화 방안 등의 제도 개선안을 건의할 예정.

 

국토부는 협의회를 통해 결정된 제도개선 사항에 대해 국토부가 추진계획을 마련해 지자체와 공유하고, 차기 회의에서 조치 결과와 보완사항을 보고해 실질적인 제도개선 성과를 도출한다는 계획.

 

◆포항, 경주시 미분양 관리지역 지정기간 연장

 

21일 포항시와 경주시에 따르면 주택도시보증공사(이하 공사)는 포항과 경주의 미분양 관리지역 지정 기간을 7월 말까지로 연장.

 

공사는 앞서 3월 16일부터 4월 30일까지 포항과 경주를 미분양 관리지역으로 지정한 뒤 미분양이 해소되지 않자 적용 기간을 한 달 단위로 연장해온 상황.

 

미분양 관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구에서 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 지역 등 4개 요건 가운데 1개 이상 충족하면 지정.

 

미분양 관리지역으로 지정되면 주택을 공급하려는 사업예정자는 분양보증을 발급받기 위해 예비심사나 사전심사 등을 받아야 하는 의무가 발생.

 

7월 말까지 미분양 관리지역으로 지정된 곳은 포항과 경주 외에 강원 평창과 경남 사천 등.

 

 

【 청년일보=김원빈 기자 】