【 청년일보 】 서울 재건축 시장의 공사비가 평당 1천만원 시대를 맞이하고 있다. 2020년대 초반 평당 600만~700만 원대에 머물던 공사비는 2024년 평균 842만7천원을 기록했고, 2025년 현재 주요 단지에서는 800만~1천만원 수준까지 상승했다.

공사비 급등의 배경에는 먼저 원자재 가격 및 인건비의 지속적인 상승이 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 최근 5년간 건설공사비지수는 30.1% 상승했다. 또한, 주 52시간 근무제와 중대재해처벌법 등 법·제도 변화로 인해 인건비와 안전관리비 부담이 증가한 것도 중요한 요인으로 작용하고 있다.

하지만 이런 요인 외에도 강남, 용산 등 주요 재건축 지역에서는 최고급 주택 건설을 위한 고급화 경쟁이 치열해지면서 건축비 상승을 부추기고 있다. 더불어 소규모 단지의 경우에도 시공사 확보 경쟁이 심화되면서 평당 1천3백만원 이상을 제시하는 사례가 늘어나 전체적인 공사비 인상폭을 높였다.

서울 내 재건축 단지별, 사업 유형별 공사비 편차 또한 최근 몇 년 사이 크게 확대되는 양상이다. 강남, 용산, 마포 등 인기 지역의 대형 재건축 단지는 평당 800만~1천만원대 공사비가 일반적이지만, 단지 규모와 사업 유형, 설계 특화 여부에 따라 단가 차이가 뚜렷하다.

대형 재건축 단지 중에는 강남권 청담삼익(765만원), 반포주공 1단지 3주구(786만원), 1·2·4주구(792만원) 등이 평당 800만원에 근접하는 수준으로 형성되어 있다.

그러나 초고층, 특화설계, 고급화를 추진하는 단지는 평당 1천만원을 넘어서는 사례가 증가하고 있다. 특히 지난 6월 대우건설이 시공사로 선정된 강남원 효성빌라는 평당 공사비가 1천550만원으로 책정되며 현재까지 최고가를 찍었다.

또한 정비업계에 따르면 여의도 대교아파트 재건축 조합은 지난 10일 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 게시했는데, 총 공사비는 7천5백억원, 평당 1천120만원으로 책정되기도 했다.

일반 아파트 재건축과 함께 주상복합, 리모델링, 초고층 재개발 역시 설계 복잡성과 자재, 인허가 비용이 더해져 평당 1천만원을 넘는 현장이 늘고 있다. 용산구 남영동업무지구 제2구역 재개발(1천7십만원), 마포구 마포로1구역 제10지구 재개발(1천5십만원) 등이 대표적인 고가 사례이다.

소규모 재건축이나 가로주택정비사업은 시공사 확보 경쟁과 상대적으로 높은 부대비용 때문에 평당 단가가 더 높게 책정되는 경향이 나타나고 있다. 2024년 기준 소규모주택정비사업 5곳의 평균 공사비는 680만2천원으로 대형 단지보다 낮지만, 리모델링사업은 평균 890만원으로 오히려 대형 재건축보다 높은 경우도 나오고 있다.

실제 작년 결정된 강남구 청담 건영 리모델링의 경우 평당 공사비가 687만원에서 1천137만원으로 증액돼 조합원 분담금이 평균 5억7천만원에 달한다. 

서울 재건축 시장이 평당 1천만원 시대에 진입하면서 조합원 분담금 부담은 더욱 커지고 있다. 전문가들은 자재와 인건비 상승세가 이어질 경우 고비용 구조가 장기화될 수 있다고 지적한다.

최근 다수 조합이 아파트 가치를 높이고 차별성을 확보하기 위해 고급 마감재 사용, 특화 설계 도입 등 이른바 '고급화'에 대한 요구를 적극적으로 내세우고 있는 것이 공사비 상승을 부추기는 주요 원인으로 작용한다.

건설업계 관계자는 "현재 공사비는 2021년, 2022년 급등 시기에 비해 조금은 안정적이지만 글로벌 경기와 유가, 금리 등 복합적인 요인으로 해마다 상승할 수밖에 없다"라며 "최근에는 조합들이 더 나은 주거 환경과 미래 가치 상승을 기대하면서 고급화를 선호하는 경향이 뚜렷해졌기 때문에 공사비는 해마다 늘어날 수밖에 없다" 라고 말했다.

【 청년일보=김재두 기자 】