【 청년일보 】 지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약을 조사한 결과, 신규 전세 계약을 체결하는 임차인이 갱신 계약을 하는 사람보다 평균 1억5천여만원의 더 높은 보증금을 내야했던 것으로 나타났다. 이와 같은 결과는 전월세 신고제가 도입된 지 이달 말이면 1년이 되는 가운데 도출된 것이다.
9일 연합뉴스와 부동산R114 조사에 따르면 전월세 신고제가 시행된 지난해 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고(5월 3일 기준)된 서울 아파트 전월세 계약 18만3천103건을 분석한 결과 이 같이 나타났다.
이는 2020년 7월 말 갱신권과 전월세 상한제, 지난해 6월 초 전월세 신고제 등 임대차 3법이 도입된 후 전세 시장에 겹겹의 가격 형성 장벽이 생기며 벌어진 현상이다.
또한 전체 전월세 거래 건수 중 갱신계약으로 신고된 건수는 4만9천528건이며 이 가운데 갱신권을 사용해 임대료가 5% 이내로 제한된 경우는 3만3천731건으로 전체의 무려 68.1%에 달했다.
갱신권을 사용한 비중은 전세가 월세보다 월등히 높은 수치를 보였다.
전세 재계약 3만7천824건 가운데 갱신권을 쓴 경우는 2만7천468건으로 72.6%에 이르렀다. 월세 재계약 사례 중 1만1천70건 중 갱신권을 사용한 경우가 53.5%(6천263건)인 것과 비교해 전세가 19.1%p 높은 것이다.
이에 대해 부동산R114 여경희 수석연구원은 "갱신권 등 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 급등하면서 월세보다는 보증금이 큰 전세 계약에서 갱신권의 사용 비중이 높은 것으로 보인다"고 내다봤다.
한편 조사 기간 내 전세 거래(월세 제외) 중 동일 주택형 간의 전세 계약이 1건이라도 있었던 경우는 총 1만6천664건이었다.
이중 신규 계약의 평균 보증금은 6억7천321만원, 갱신계약의 보증금 평균은 5억1천861만원으로 신규와 갱신 계약의 보증금 격차가 평균 1억5천461만원 수준으로 벌어졌다. 해당 기간 내에 전월세 계약을 체결한 세입자 가운데 신규 계약자가 갱신 계약자보다 평균 1억5천만원 이상의 보증금을 더 많이 낸 것이다.
반면 갱신권을 쓴 세입자는 신규로 전세를 얻은 사람보다 1억5천만원 낮은 금액에 2년 더 거주할 수 있었다.
갱신 계약과 신규 계약 보증금의 간격은 강남권의 중대형 고가 아파트의 경우 더 컸다.
강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161.47㎡는 이 기간 갱신계약 보증금 평균이 21억원인 반면 신규 계약 보증금 평균은 38억원으로 그 격차는 무려 17억원이었다. 갱신계약 보증금이 신규계약 평균 보증금의 절반을 살짝 웃도는 55.3% 수준인 것이다.
서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112.93㎡는 신고 사례를 기준으로 지난해 11월 갱신계약 보증금이 17억3천250만원이었으나 신규 보증금 평균은 30억8천만원으로 격차가 13억4천570만원이었다.
강북에서도 전세보증금이 높은 성수동 트리마제 전용 140.3㎡의 경우 작년 12월 16억8천만원에 갱신 계약이 이뤄졌으며 올해 1월에는 32억원에 신규 계약이 각각 이뤄지는 등 갱신·신규 보증금 간의 평균금액 격차가 15억2천만원 벌어졌다
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이에 비해 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 59.92㎡는 갱신계약 보증금 평균이 4억1천821만원, 신규 계약 보증금 평균이 4억6천250만원으로 격차가 평균 4천429만원 정도로 5천만원 아래의 수치를 형성했다. 이 주택형의 갱신 계약 평균 보증금은 신규 계약 보증금의 90.4%에 그쳤다.
아울러 노원구 상계동 은빛1단지 전용 39.7㎡는 갱신계약 보증금이 평균 1억5천833만원이며 신규 계약은 1억9천200만원으로 격차가 3천367만원 수준이었다.
한편 이 같은 현상에 대해 전문가들은 계약갱신청구권 도입 2년이 되는 올해 7월 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 나오면서 임차인의 보증금과 임대료 부담이 더욱 커질 것이라는 우려의 목소리를 제기하고 있다.
갱신권 적용 시 5%로 인상률이 제한되지만 신규 계약은 시세 수준으로 전셋값을 올릴 수 있기 때문이다.
특히 2020년 7월 말 계약갱신청구권·전월세 상한제가 시행된 이후 전셋값이 급등해 2년 전 전세가격과 비교하면 임대료 부담은 훨씬 더 커질 것으로 전망된다.
한국부동산원 조사 기준으로 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3천294만2천원으로, 임대차 2법 시행 전인 2020년 7월 말 평균 4억6천458만1천원 대비 36.2%(1억6천836만1천원) 상승했다. 이는 2년 전 3월의 전셋값(4억6천70만원)과 비교해도 평균 37.6% 상승한 수치다.
이중 강남구는 평균 전세가가 3월 현재 11억6천751만5천원으로, 2020년 7월(7억8천530만1천원)에 비해 48.7%(3억8천221만원)나 뛰었다.
이에 따라 새 정부의 주요 인사는 임대차3법 대대적으로 손질할 것임을 예고했다.
원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 "폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다는 생각을 갖고 있다"며 "국회 국토위에 태스크포스(TF)를 만들어 여야가 충분히 논의해 심도 있는 방안을 내놓겠다"고 밝힌 바 있다.
다만 국회 다수당인 더불어민주당의 입장을 고려할 때 큰 폭의 개선은 쉽지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.
이에 정부는 현재 당장 법 개정이 쉽지 않다는 점을 고려해 임대 기간을 4년 이상 장기계약하는 등의 조치를 취하는 '착한 임대인'에게 인센티브를 주는 방안과 함께 민간 임대건설을 확대하며 소형 아파트 주택임대사업자 제도를 부활하는 등의 보완책을 논의 중이다.
아울러 이달 말로 계도 기간이 끝나는 전월세 신고제와 관련해선 계도 기간을 연장하는 방안 등을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.
【 청년일보=김원빈 기자 】
