【 청년일보 】 금일 건설·부동산 주요 이슈는 금융당국이 내달부터 가계 부채 증가를 막기 위해 총부채원리금상환비율(이하 DSR) 규제를 강화하고, 서민과 실수요자를 위한 대출 우대 기준은 완화한다는 소식이다. 당국은 3단계 DSR 규제와 함께 주택담보대출비율(이하 LTV) 우대폭은 최대 20% 확대할 예정이다.

 

아울러 한국은행(이하 한은)은 생애 최초 주택 구입자 등으로 대상을 한정해 LTV를 높이더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지하면 가계대출이 급증하지는 않을 것이란 예상과 달리, LTV 규제를 전면적으로 완화할 경우 비은행 금융기관의 주택담보대출을 중심으로 부실 위험이 커질 수 있다고 경고했다.

 

이와 함께 국가철도공단은 올해 호남고속철도 2단계 건설사업 등 호남권 3개 철도사업에 4천625억원을 투입하겠다고 밝혔다는 소식이다. 이번 사업에는 호남고속철도 2단계 건설사업·보성∼임성리 철도 건설사업·진주∼광양 전철화 사업 등의 내용이 포함됐다.

 

◆내달 DSR 규제강화...'실수요자' 위한 대출 우대 기준 확대

 

내달부터 가계 부채 증가를 막기 위해 총부채원리금상환비율(이하 DSR) 규제가 강화됨과 함께 서민과 실수요자를 위한 대출 우대 기준은 완화될 전망.

 

22일 금융권에 따르면 금융위원회는 각종 가계 부채 관리 및 대출 정상화 방안 발표에 따른 후속 조치로 이 같은 내용의 은행업 등 5개 금융업권에 대한 감독 규정의 변경을 예고.

 

내달부터 적용될 감독 규정에 따르면 3단계 DSR 규제는 오는 7월부터 시행. 이에 DSR 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대될 전망.

 

지난 1월부터 적용된 현행 DSR 2단계 규제에서는 총대출액이 2억원이 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있지만 관련 규제가 더 강화되는 것.

 

다만 정부는 내달부터 서민·실수요자의 대출 요건을 완화하고 우대를 확대한다는 방침.

 

정부는 LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제에서 우대를 받는 '서민·실수요자'의 기준을 연 소득 9천만원 이하 및 주택가격 9억원(투기·투기과열지구) 또는 8억원(조정대상지역) 이하로 완화하고 LTV 우대 폭도 최대 20% 포인트 확대.

 

생애 최초 주택구매자가 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 할 경우 주택 소재지나 주택가격이나 소득에 관계없이 LTV 80% 이내에서 취급이 허용.

 

DSR이 배제되는 긴급생계 목적의 주택담보대출의 한도도 1억원에서 1억5천만원으로 5천만원 늘어나며, 비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용될 전망. 아울러 1억원을 초과한 신용대출 취급 시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택 사용이 불가하도록 변경.

 

주택임대 및 매매사업자의 주택담보대출의 경우에는 예외가 허용되며 규제 시행 전에 입주자 모집이 공고된 사업장에 대해선 잔금대출 및 이미 보유한 LTV 잔액 범위 내 대환 대출이 허용. 주택임대 및 매매업 외의 사업자가 주택 구입 목적이 아닌 수익 목적으로 담보대출을 할 경우는 LTV 규제 적용에서 제외.

 

또한 1주택 또는 무주택자가 규제지역 내 주택을 구매하기 위해 주담대를 받을 경우 기존주택 처분 기한이 완화되고 신규 주택의 전입 의무도 폐지되고 생활 안정 자금을 목적으로 주택담보대출을 받는 경우에는 연간 취급 가능한 신규대출 한도가 1억원에서 2억원으로 확대될 전망.

 

◆한은 "LTV 완화시 비은행 주담대 부실 위험 증가"

 

한은은 생애 최초 주택 구입자 등으로 대상을 한정해 LTV를 높이더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지된다면 가계대출이 급증하지는 않을 것으로 예상.

 

반면 LTV 규제를 전면적으로 완화할 경우 비은행 금융기관의 주택담보대출을 중심으로 부실 위험이 커질 수있다고 경고.

 

한은이 22일 발표한 '금융안정 보고서'에 따르면 생애 최초 주택 구입자의 LTV가 80%로 완화되고 DSR 규제가 예정대로 시행(7월부터 1억원 초과 차주에도 적용)된다는 전제에서 대출자의 평균 차입 한도는 현재보다 5.9% 늘지만, 가계대출 총량 증가율은 2021년보다 0.6%포인트(p) 높아지는데 그칠 것으로 분석.

 

하지만 LTV가 전면 완화되는 경우 대출자의 차입 한도가 23.6%나 급증하고 가계대출 증가율도 2.6%포인트(p) 뛸것으로 우려하며 이 경우 주택가격 하락 등의 충격이 발생하면 LTV 비율이 높은 비은행 금융기관의 주택담보대출을 중심으로 부실이 커질 수 있다"고 부연.

 

올해 3월 말 기준으로 LTV가 70%를 넘는 주택담보대출의 비중이 은행은 1.0%에 불과하지만, 비은행의 경우 15% 안팎에 이르기 때문.

 

이런 분석을 바탕으로 한은은 "DSR 규제 시행으로 상환능력에 기반한 대출 원칙을 정착시키는 가운데, 주택시장·가계부채·거시경제 상황 등을 고려해 필요한 경우 LTV 등의 규제 완화를 점진적으로 추진하는게 바람직하다"고 조언.

 

아울러 한은 분석 결과, LTV 규제 완화에 따른 차입 한도 확대 효과는 구매대상 주택가격이 높고 대출자의 소득이 많을수록 더 커질 것으로 전망.

 

◆한은 "주택 관련 대출자, 대내외 충격에 더욱 취약"

 

한은이 22일 발표한 ‘금융안정 보고서’의 분석에 따르면 주택 관련 대출자들이 소득 감소, 금리 상승 등의 대내외 충격에 취약한 것으로 조사.

 

또한 보고서는 주택 관련 대출(주택담보대출·전세자금대출) 차주의 대출 잔액은 작년 말 현재 전체 가계대출의 67%를 차지한다는 내용도 소개.

 

이와 함께 주택 대출 보유 가구의 총부채원리금상환비율(DSR)과 소득대비가계대출비율(LTI)은 각 42.2%, 241.8%로 주택 대출이 없는 가구(32.0%·200.8%)에 비해 크게 상회해 소득이 줄고 대출 금리가 오르는 등의 대내외 거시경제 충격이 커지면 주택 대출 보유자의 채무 상환 부담이 상대적으로 크게 늘어날 것으로 예상.

 

소득과 대출 증가율이 올해 1분기 수준을 유지하고 평균 대출금리가 0.5%포인트(p) 오르는 기본 시나리오에서는 주택 관련 대출 보유자의 DSR이 2021년 말보다 2.6%포인트 상승.

 

반면 소득 증가율이 5%포인트 낮아지고 대출 증가율은 5%포인트 오른 상태에서 금리까지 0.5%포인트 상승하는 '비관적 시나리오‘에서는 주택 대출 보유자의 DSR은 10.4%포인트 급증. 이는 미보유 대출자(4.4%포인트)의2배를 웃도는 상승폭.

 

아울러 한은은 주택 대출 보유자의 소비성향(소득대비 소비 비율)은 비관적 시나리오에서 대출금 상환 부담으로 인해 1.1%포인트 떨어질 것으로 전망.

 

 

◆호남권 3개 철도사업 추진..."4천625억원 규모"

 

국가철도공단은 올해 호남고속철도 2단계 건설사업 등 호남권 3개 철도사업에 4천625억원을 투입한다고 22일 밝혀.

 

여기에는 호남고속철도 2단계 건설사업(3천25억원), 보성∼임성리 철도건설사업(1천229억원), 진주∼광양 전철화사업(371억원) 등이 포함.

 

호남고속철도 2단계는 2025년 완공을 목표로 광주 송정에서 무안국제공항을 경유해 목포까지 연결하는 사업. 2단계 구간 중 광주 송정에서 고막원까지 26.4㎞는 기존 호남선을 고속화(최고속도 시속 230㎞)하는구간으로 2019년 6월에 개통했으며 고속철도 전용선로를 신설하는 고막원에서 목포까지 44.6㎞ 구간은 7개 공구로 나눠 노반 공사가 시행 중.

 

호남고속철도 2단계 구간이 개통되면 오송에서 목포까지 전 구간이 고속철도로 운행 가능해질 전망.

 

보성∼임성리 철도건설사업은 보성역에서 목포 임성리역까지 82.5㎞를 단선으로 건설(최고속도 시속 200㎞)하며 현재 공정률 82.5%이며 2024년 개통이 목표.

 

진주∼광양 전철화 사업은 광양항 개발에 따른 물동량 대처와 순천∼부전 구간 열차 운행 효율화를 위해 진주에서 광양까지 51.5㎞ 구간을 전철화하는 사업으로, 내년 개통이 목표.

 

◆고양시 지하철 주변 일부 건물 노후화..."특별관리 필요"

 

경기 고양시 지하철 주변에 건립된 일부 건물이 노후화 등으로 특별 관리를 받아야 하는 것으로 조사돼.

 

시는 지난해 12월 일산동구 마두동 상가 건물의 기둥 파손을 계기로 지하철 3호선 대화역~백석역 6km 구간주변의 건축물에 대한 특별점검을 벌였다고 22일 밝혀.

 

시는 민관합동 조사팀을 꾸려 1992년 일산 신도시 조성 이후 건립된 203개 건축물에 대해 최근까지 안전 점검을 벌인 결과 3종 시설물 지정이 필요한 일부 시설을 확인.

 

3종 시설물은 준공 후 15년 이상 지난 연면적 1천㎡ 이상~5천㎡ 미만의 판매·숙박·운수·문화·의료·위락 시설물 가운데 재난위험 요인이 생겨 보수·보강이나 지속적인 관리가 필요할 때 지정.

 

 

【 청년일보=김원빈 기자 】