【 청년일보 】현 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐다는 민간 연구 기관의 비판이 나와 주목된다. 정부 주택 정책에 대해 강도 높은 비판을 쏟아내 이례적이란 평가다.

주택산업연구원(주산연)은 14일 서울 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망을 통해 현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 인해 주택가격 불안이 지속되면서 내년도 주택 매매가격은 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것이라는 전망을 내놓았다. 

◆최근 매매, 전셋값 상승 원인과 관련 정부의 시장 오판 지적

주산연은 경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측했다. 

주택가격 예측과 관련 주산연은 "올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 분석했다.

주산연은 최근 매매, 전셋값 상승 원인과 관련 정부의 시장 오판을 지적했다. 

주산연은 "정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔지만 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다"고 밝혔다. 

주산원은 "매매시장에서는 아파트는 분양물량을, 비아파트는 준공물량을 공급물량으로 간주해야 하고, 전월세 시장에서 아파트는 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다"고 설명했다. 

이와 함께 주산연은 현 정부의 수요 예측 실패도 강도 높게 비판했다. 

주산연은 문재인 정부가 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 '공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다'고 생각했다고 비판하고 통계청 예측치를 크게 상회한 주택 수요와 함께 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어날 것으로 예측된 30세 인구를 들어 공급확대를 강조했다.

주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳐 공급부족이 심각하다는 지적이다. 주산연은 정부 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만호, 경기·인천은 9만호, 서울은 14만호에 달한다고 밝혔다.

주산연은 주택수요는 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로, 주택공급 매매시장의 경우 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량', 전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

◆서울 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 높아

주택가격 상관계수 분석에서도 경제성장률과 금리 변화를 제치고 '수급지수'(수급지수＞경제성장률＞금리 순)가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주산연은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석했다. 

특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화(高價化)로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 큰 것으로 파악됐다. 절대적인 공급 부족 속에 금리를 통제하는 방식으로 주택 가격 안정을 추진한다는 방법론적 부분에도 문제가 있다는 지적이다.  

주산연은 "문재인 정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 주택가격 안정에 실패한 데는 주택시장의 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다"고 강력하게 비판했다. 

이어 "차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 하고 정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다"고 강조했다.

주산연은 "주택문제도 다른 사회 문제와 다르지 않다"며 "시장에서 해결 가능한 기능은 시장 자율로 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원책을 추진해나가는 동시에 주택 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화해야 한다"고 주장했다.

【 청년일보=전화수 기자 】