【 청년일보 】 금일 건설·부동산 주요 이슈는 새 정부가 주택 250만호 공급을 위한 연도별·지역별 로드맵을 마련하고 재건축 등 정비사업 규제를 개선해 부동산 시장 기능 정상화에 나선다고 밝혔다는 소식이다.

 

부동산 가격이 급등하고 있는 1기 신도시에 특별법 제정을 통해 양질의 주택을 공급할 수 있는 기반을 마련하고, 공시가격 급등에 따른 국민의 세 부담을 줄여주기 위해 공시가격 현실화 계획도 재검토하기로 했다. 

 

아울러 지난 4월 분양 예정이었던 아파트 중 오직 43%만 실제 분양이 완료된 것으로 조사됐다. 또한 새 정부 출범, 자재값 인상 등 외부 요인들로 인해 5월에도 분양 시장이 불안정할 것으로 전망된다.

 

이와 함께 수도권 분양시장은 여전히 가열되고 있지만 지방은 그렇지 못하고 있는 것으로 드러나 아파트 분양시장 양극화 현상이 점차 심화되고 있는 것으로 분석됐다는 소식이다. 이와 같은 추세로 인해 올해 1분기 전국 평균 청약 경쟁률(18.1대 1)은 지난해 1분기(19.7대 1)보다 낮아지는 모양새를 취했다.

 

◆인수위, 주택 250만호 공급·정비사업 등 규제 개선 계획 밝혀

 

새 정부가 주택 250만호 공급을 위한 연도별·지역별 로드맵을 마련하고 재건축 등 정비사업 규제를 개선해 부동산 시장 기능 정상화에 나선다고 밝혀.

 

이 과정에서 부동산 가격이 급등하고 있는 1기 신도시는 특별법 제정을 통해 양질의 주택을 공급할 수 있는 기반을 마련하고, 공시가격 급등에 따른 국민의 세 부담을 줄여주기 위해 공시가격 현실화 계획도 재검토하기로 해.

 

대통령직인수위원회(이하 인수위)는 3일 윤석열 정부의 국정 비전과 목표를 구현하기 위한 '110대 국정과제'를 발표하면서 이 같은 내용의 부동산 정책을 국정과제에 담아. 인수위는 부동산 정책을 6대 국정목표 중 첫 번째인 '상식이 회복된 반듯한 나라'에 배치하고 "국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠다"고 약속.

 

세부 부동산 국정과제로는 주택공급 확대와 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현, 부동산 세제 정상화, 주택금융제도 개선, 주거복지 지원 등 4가지를 선정했다고 전해. 부동산 관련 국정과제 중에서는 윤석열 대통령 당선인이 공약한 '주택 250만호 공급'을 위한 로드맵 수립이 전면에 배치돼.

 

윤 당선인은 대선 과정에서 수도권 130만∼150만호를 포함해 전국적으로 250만호 이상을 임기 내에 공급해 주택시장을 안정시키겠다고 약속.

 

윤 당선인은 구체적으로 신도시를 비롯한 공공택지 개발 142만호(수도권 74만호), 재건축·재개발 47만호(수도권 30만5천호), 도심·역세권 복합개발 20만호(수도권 13만호), 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호), 소규모 정비사업 10만호(수도권 6만5천호), 매입약정 민간개발을 포함한 기타 방법 13만호(수도권 12만호) 등의 공급을 약속한 바 있어.

 

그러나 이날 인수위 발표에 구체적인 공급 방법이나 물량 등의 계획은 담기지 않아. 연도별·지역별 공급 방안이 담길 '로드맵'은 새 정부 출범 이후 국토부에서 정리해 발표할 것으로 전망돼.

 

원희룡 국토부 장관 후보자는 최근 국회에 보낸 인사청문회 답변자료에서 "장관으로 취임한다면 최대한 이른 시일 내에 예측 가능하고 신뢰할 수 있는 주택공급 로드맵을 제시하겠다"고 언급한 바 있어.

 

인수위는 단순히 많은 물량을 공급하는 것이 아니라 층간소음 기준 강화 등 제도 개선을 통해 국민의 주거 욕구를 충족시킬 수 있는 고품질 주택 공급에 주력하겠다고 강조. 인수위는 "수요에 부응하는 250만호 이상의 충분한 주택 공급(인허가 기준)을 통해 주택 시장 안정을 도모할 것"이라며 "국민의 주거 상향 이동을 지원할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혀.

 

정비사업 규제 개선과 민간임대 활성화 등을 통해 시장 기능의 정상화를 추진하겠다는 내용도 국정과제에 포함된 것으로 전해져. 주택공급 확대와 빠른 공급을 위해 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정해 도심 공급을 촉진하겠다는 계획.

 

이를 위해 인허가 등 행정절차를 단축하고, 주택 공급과 관련된 관행적인 규제를 발굴해 개선하기로 해. 주택 공급 사업은 추진 속도를 높이고, 사전청약을 확대해 무주택자 등의 내 집 마련 시기를 앞당겨주기로 약속.

 

아울러 최근 많은 이목을 끌고 있는 1기 신도시의 경우, '1기 신도시 특별법'을 제정해 경기 분당·일산·평촌 등 서울과 인접한 수도권에 양질의 주택 10만호 이상을 공급할 수 있는 기반을 마련하겠다는 목표도 제시돼.

 

◆지난달 분양예정 아파트 43%만 공급..."규제 완화 기대감 때문"

 

4월 분양 예정이었던 아파트 중 오직 43%만 실제 분양이 완료된 것으로 조사돼. 아울러 새 정부 출범, 자재값 인상 등 외부 요인들로 인해 5월에도 분양 시장이 불안정할 것으로 전망돼.

부동산 정보 플랫폼 직방은 4월 전국에 분양 예정이었던 아파트 44개 단지 2만6452채 중 43% 수준인 20개 단지 1만1258채만 실제 분양이 이뤄졌다고 2일 밝혀.

 

일반 분양 역시 2만3446채 중 41%인 9512채만 공급됐다고. 직방에 따르면 5월 전국에 분양 예정인 아파트는 총 42개 단지, 2만4598채로 전년 동기 대비 약 25%(4908채) 증가해. 일반분양 역시 2만2383채가 예정돼 전년 동기 대비 약 23%(4132채) 늘어날 예정이라고.

다만 실제 공급으로 이어질지는 알 수 없다는 것이 업계의 설명. 직방 관계자는 "(정부 출범을 앞두고) 규제 완화 기대감에 분양 일정을 미루는 단지들이 발생하고 있다"고 밝혀. 자재값 인상에 따른 분양가 상승도 불안 요소라고.

 

국토교통부는 지난달 22일 "자재값이 계속 상승하면 6월 1일 이후 기본형 건축비 추가 인상을 검토할 수 있다"고 밝힌 바 있어. 특히 서울의 경우 일반분양이 예정된 단지들이 무기한 연기되며 5월 들어 공급 가뭄을 맞을 것으로 전망돼. 

 

직방에 따르면 5월 서울에서는 1개 단지 89채만 분양 예정. 이는 이달 공급 예정이었던 서울 강동구 둔촌주공아파트, 서초구 신반포15차아파트 등이 조합과 시공사 간 갈등 등으로 연기되면서 물량이 줄어들었기 때문.

 

지역별로는 경기 지역에 14개 단지 7460채로 가장 많은 물량이 공급될 예정이며 경북(5157채), 전남(2852채), 충북(1907채) 등이 뒤를 이어.

 

◆민간아파트 분양 시장 양극화 심화 현상 가속

 

수도권 분양시장은 여전히 뜨겁지만, 지방은 차갑게 식어가고 있는 것으로 드러나 아파트 분양시장 양극화 현상이 점차 심화되고 있는 것으로 분석돼.

 

3일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 전국 민간아파트 초기분양률은 87.7%로, 지난해 2분기(4∼6월) 이후 3개 분기 연속(98.3%→97.9%→93.8%→87.7%)으로 하락해.

 

초기분양률은 분양 개시일 이후 경과 기간이 3개월 초과∼6개월 이하인 사업장의 총 분양 가구 수 대비 계약 체결 가구 수 비율. HUG의 주택 분양보증서와 입주자 모집 승인을 받아 분양한 30가구 이상의 전국 민간아파트가 조사 대상으로, 2015년 3분기(7∼9월)부터 관련 통계 집계가 시작돼.

 

이는 올해 1분기에는 청약 경쟁률에 상관없이 전국적으로 100가구 분양에 12가구 이상이 초기 분양에 실패했다는 것을 함의. 아울러 2019년 4분기(10∼12월)부터 90%대를 유지했던 전국 초기분양률은 10개 분기 만에 80%대로 떨어지는 추세를 보여.

 

권역별로 보면 올해 1분기 수도권(서울·경기·인천)의 초기분양률은 100.0%를 기록했지만, 지방 5대 광역시(대전·대구·울산·부산·광주)는 76.3%로 전분기(92.3%) 대비 대폭 하락해.

 

지방 광역시의 초기분양률은 집값 급등 시기였던 2019년 4분기부터 이듬해 4분기까지 90%대를 기록했다가 지난해 1분기 처음으로 100%를 기록.

 

그러나 이같은 상승세 이후 4개 분기째(100.0%→99.0%→94.4%→92.3%→76.3%) 하락세를 이어가고 있는 것으로 나타나. 특히 1분기 지방 광역시의 초기분양률은 관련 통계 집계 시작 이후 가장 낮은 것이다. 대구의 초기분양률(52.1%)이 전분기(82.7%)와 비교해 급락한 것이 가장 큰 원인으로 전해져.

 

기타 지방 8개도(강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주)의 초기분양률은 1분기 81.6%로, 2020년 4분기(90.8%) 이후 5개 분기 만에 80%대로 하락해.

 

제주의 초기분양률이 100.0%를 기록하고 전남의 초기분양률(76.7%)은 전분기(55.8%) 대비 상승했으나 강원(100.0%→96.2%), 충남(99.7%→90.5%), 전북(100.0%→77.5%), 경북(86.3%→70.8%), 경남(98.7%→81.5%)에서 일제히 크게 하락해.

 

이와 함께 충북에서는 2개 분기 연속으로 분양이 없었던 바도 있어. 이처럼 지방을 중심으로 미계약이 발생하면서 분양 완판(완전 판매)은 어려워지는 모양새라고. 올해 1분기 전국 평균 청약 경쟁률(18.1대 1)도 지난해 1분기(19.7대 1)보다 하락.

 

 

◆KDI "당분간 주택시장 하향 조정 국면...이후 서울 주거비 상승 가능성"

 

앞으로 서울 부동산 시장이 당분간 하향 추세를 이어갈 것이라는 국책 연구기관의 전망이 나와. 그러나 서울 지역의 경우 올해 2분기(4∼6월) 아파트 공급이 줄며 주거비 부담이 커질 수 있다는 경고도 함께 제기돼.

2일 한국개발연구원(이하 KDI)은 '2022년 1분기 부동산시장 동향' 보고서에서 "향후 주택시장은 전국적으로 금리 인상에 따른 매매 및 전세시장 하방 압력이 지속되는 가운데, 국지적으로는 공급 여건에 따라 임대시장 변동성이 확대될 가능성이 있다"고 전망해.

KDI는 "향후 서울 매매 및 전세시장은 상방 요인과 하방 요인이 혼재돼 불확실성이 높은 가운데 전세시장이 매매시장에 미치는 영향력은 더 확대될 것으로 예상한다"고 전해.

KDI가 제시한 주택시장의 하방 압력 요인은 금리 인상 가능성이라고. KDI는 "금년에는 금리 상승 기조가 유지되면서 전국적으로 매매 및 전세시장 하방 압력으로 작용할 것으로 전망된다"고 분석하며 상방 요인으로는 "서울과 경기 지역 입주 물량이 점진적으로 축소되면서 전세가격과 매매가격이 오를 수도 있을 것"이라고 전망.

 

아울러 "(상반기) 입주 예정물량은 서울(1만3000채)에서 지난해 상반기(1만9000채) 대비 감소할 예정"이라고 밝혀. 이는 2분기 공급이 적을 것으로 예상돼 가격을 끌어올릴 수도 있다는 의미로 해석될 수 있어.

또한 KDI는 당분간 주택 매매가격은 전세가격에 큰 영향을 받을 것으로 전망하며 "2020년부터 매매가격 상승률과 전세가격 상승률의 방향 및 변동 폭이 과거에 비해 동조화되는 모습"이라면서 "2020년 하반기(7∼12월)부터 전월세 가격 상승이 매매시장의 실질적인 상방 압력이었다"고 분석해.

이어 "매매시장은 (최근) 5년간 가파른 상승에 따른 피로감, 소득 대비 높은 가계부채 비율, 주식가격 하락 등으로 당분간 수요 측면의 추가적 상방 압력 가능성이 높지 않다"면서도 "향후 전세가격 방향이 매매가격 움직임에 중요한 영향을 미칠 것"이라고말해.

 

공급 물량은 작년보다 소폭 증가하는 것으로 전망. 이는 공급 요인 측면에서 가격이 오를 가능성은 크지 않다는 것. 하지만 지역별로는 분기별 공급량 차이로 전세가격 변동성이 확대될 수도 있다고 전망해.

한편 KDI는 현재의 서울 주택시장은 조정 국면에 접어들었다고 판단. KDI에 따르면 서울의 실거래 아파트 매매가격 지수는 올해 2월에 2021년 10월 대비 3.6% 하락했다고 분석하며 "동남권(―3.2%), 서남권(―2.1%), 서북권(―3.1%) 등 도심권(0.7%)을 제외한 모든 권역에서 가격 하락이 나타났다"고, "2020년 이후 상승 폭이 높았던 동북권(―6.1%)의 가격 하락 폭이 큰 것으로 나타났다"고 분석.

 

◆용인시, 심곡초 옆 아파트 용지 3천㎡ 어린이공원으로 조성 예정

 

경기 용인시 심곡초등학교 주변 아파트 용지가 어린이공원으로 변화할 예정. 용인시는 심곡초 인근을 어린이공원으로 조성하기 위한 도시관리계획 결정 용역을 진행 중이라고 3일 밝혀.

 

해당 부지는 수지구 상현동 심곡초 후문 서쪽에 인접한 3천㎡로, 도시계획상 제3종 일반주거구역으로 지정된 곳이라고. 이곳은 면적이 좁아 아파트 건설 사업이 추진되지 못하면서 그동안 아무 것도 없는 공터로 방치돼 온 바 있어.

 

시는 아파트가 몰려 있는 주거밀집지역임에도 어린이 놀이시설과 주민 휴식 공간이 부족해 공원 조성 민원이 잇따르자 이곳에 공원을 조성하기로 결정. 이에 지난 3월 고시된 '2035 공원녹지기본계획'에 '공원 예정지'로 반영한 데 이어 이곳을 도시계획상 공원시설로 변경할 수 있는지 용역을 진행하고 있어.

 

시는 이달 중순 마무리될 용역 결과를 바탕으로 이달 말께 도시관리계획 변경 절차를 시작할 방침. 심곡초 어린이공원 조성 사업은 시가 현재 진행 중인 장기 미집행 도시공원 13곳 조성 사업을 마무리한 다음 추진될 전망.

 

용인시 관계자는 "주거밀집지역에서도 공원을 찾아 쉴 수 있도록 관내 곳곳에 공원 조성을 추진 중"이라며 "심곡초 어린이공원은 기존 계획된 공원 사업이 완료된 뒤 추진할 예정이어서 아직 완료 시점은 예단하기 어려운 상황"이라고 밝혀.

 

 

【 청년일보=김원빈 기자 】