【 청년일보 】 최근 전셋값이 크게 하락하면서 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율(전세가율) 50% 붕괴 초읽기에 들어갔다.

지난달 대대적인 규제지역 해제에도 불구하고 고금리와 대출 규제 속에 전세를 끼고 집을 구입하는 '갭투자' 환경은 더욱 나빠진 셈이다.

28일 KB국민은행에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다.

KB국민은행은 지난해 11월부터 종전 152개 지역 표본 조사에서 전수 조사(240여 개 지역)로 대상을 확대하면서 시계열이 달라졌다.

마지막 표본 조사 때인 지난해 10월 서울 아파트 전세가율은 54.7%로, 단순 수치만 비교하면 지난 2012년 1월(51.2%) 이후 11년 1개월 만에 가장 낮은 수치다.

서울 규제지역의 전세가율이 일제히 50% 밑으로 하락했다. 강남구는 42.5%로 서울 25개 구 가운데 최저였고, 용산구가 43.2%로 그 뒤를 이었다. 송파구(45.3%)와 서초구(45.9%)도 전세가율이 절반에 못미쳤다. 비규제지역에서는 양천구(49.1%)가 유일하게 50% 아래다.

상대적으로 전세가율이 높은 곳은 중랑구(59.1%)와 성북구·강북구(57.3%), 금천구(56.9%), 은평구(56.2%) 등 매매가격이 낮은 곳이며 전세가율이 60% 이상인 곳은 한 곳도 없었다.

전세가율이 계속 떨어지는 것은 최근 매매가격에 비해 전세가격 하락폭이 컸기 때문이다.

KB국민은행 조사 기준 지난해 서울 아파트값은 2.96% 하락했는데, 전셋값은 5.45% 내렸다. 올해 들어서도 매매가격은 1월 -2.09%, 2월 -1.20%를 기록한 반면 전세는 각각 -3.98%, -2.63%로 매매 하락폭을 웃돈다.

이달 경기도의 전세가율은 62.2%, 인천은 64.3%로 역시 조사방식이 변경된 지난해 11월(65.1%, 66.9%) 이후 역시 3개월 연속 하락세를 보였다. 전국 아파트 전세가율은 66.0%로 지난해 11월(67.8%)보다 1.8%포인트 하락했다.

전세가율이 떨어지면서 전세를 끼고 구매하는 갭투자는 당분간 쉽지 않을 전망이다. 고금리 시대에 전셋값이 낮으면 주택구매에 필요한 대출액과 이자 부담은 더 커지기 때문이다.

특히 최근 15억원 초과 주택담보대출이 허용됐지만 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상은 지난해 총대출액 2억원 이상에서 올해 1억원 이상으로 강화되면서 소득이 뒷받침되지 않으면 돈 빌리기가 힘들다.

이 때문에 전문가들은 최근 규제완화로 인한 급매물 소진 속도가 빨라졌음에도 거래량이 여전히 예년 수준의 절반에도 못 미치고, 가격도 반등하지 못하는 것은 갭투자 수요가 실종된 때문이라고 본다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "과거에도 집값이 급등할 때는 대체로 집값과 전셋값이 동반 상승하거나 전셋값이 더 많이 올라 갭투자가 활발했을 시기"라며 "아직 역전세난이 지속되는 가운데 최근 초급매 소진에 따른 일시적 실거래가 상승 기류는 있지만 본격적인 시세 반등으로 가기에는 수요가 부족하다"고 말했다.
 

【 청년일보=조성현 기자 】