【 청년일보 】지난주 건설·부동산 주요이슈로는 최고 분양가 22억원으로 아파트 보다 비싼 오피스텔 청약에 12만명이 몰렸다는 소식과 영구임대·국민임대·행복주택을 하나로 합하는 통합공공임대주택의 임대료 수준이 시세 대비 35~90%로 결정됐다는 소식, 3기 신도시 등 2차 사전청약 물량 가운데 공공분양 일반공급과 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 청약신청 접수가 시작됐다는 소식이 주요이슈로 주목을 받았다.

 

이외에 국토교통부가 2·4대책 도심복합사업 후보지인 서울 도봉구 방학2동 방학초교 인근 구역 일부를 제외시키는 방안을 검토 중이라는 소식과 부동산업계에서는 서울 강동구 올림픽대로 강일IC와 한강 고덕수변공원 인근 고덕강일 공공주택지구 3단지에 1305가구 규모의 공공분양주택이 들어선다는 소식이 전해져 이목을 끌었다.
 

◆ 고분양가 논란에도... 과천 오피스텔 청약에 12만4500명 몰려

정부과천청사 부근 초역세권에 들어서는 한 주거용 오피스텔이 고분양가 논란에도 약 12만4천500명의 청약자가 몰림.

3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기도 과천시 별양동 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 전날 진행된 청약에서 89실 모집에 12만4천427명이 몰려 평균 1천398대 1의 경쟁률을 기록.

공급이 가장 많은 전용 84㎡A(79실)에는 10만6천567명이, 가장 적은 물량이 공급된 전용 84㎡T(2실)에는 5천762명이 신청.

옛 삼성SDS 부지에 1개 동, 지하 8층∼지상 29층 규모로 조성되는 이 오피스텔은 정부과천청사 바로 앞에 있는 정부과천청사역 초역세권 입지로, 분양가격이 최저 15억4천200만원에서 최고 22억원에 달해 고분양가 논란을 낳았다고.

그러나 이 오피스텔은 이런 논란에도 100실 미만으로 공급돼 전매 제한 규제를 피하면서 투기 수요가 몰린 것으로 풀이. 당첨만 되면 웃돈(프리미엄)을 받고 명의 이전이 가능하기 때문.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 청약에 따로 청약통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정.

또 청약에 주택 소유 여부도 따지지 않고, 주택으로 분류되지 않기에 취득세 중과 대상도 아니다고.

이렇게 상대적으로 느슨한 규제로 청약 점수가 낮은 20·30대의 실수요뿐 아니라 다주택자 등의 투기 수요까지 맞물려 큰 인기를 끈 것으로 분석.

정부의 각종 부동산 규제가 아파트에 집중되자 상대적으로 규제가 덜한 수도권 오피스텔에 투자 수요가 커지는 양상.

 

◆ 통합공공임대 임대료, 시세 대비 35~90%…"소득 수준 따라 차등"

국토교통부는 18일까지 통합공공임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준을 행정예고한다고 밝힘.

영구임대는 월평균 소득 50% 이하 가구에 시세 30% 수준의 임대료로, 국민임대는 월평균 소득 70% 이하 가구에 시세 60% 수준의 임대료로, 행복주택은 소득 100% 이하에 시세 80%의 임대료로 주거공간을 제공했는데 통합공공임대는 이를 시세 35~90% 수준으로 통합.

정부는 임대료 상한선인 표준임대료 기준을 설정하고 한국토지주택공사(LH) 등 사업시행자가 표준임대료 이하의 범위에서 실제 임대료를 결정.

표준임대료는 주변 지역의 전월세 시세를 기준으로 설정하고 시세의 35~90% 범위에서 입주민의 소득수준별로 차등화한.

 

◆ 이달 6만3213가구 분양 '큰 장'… 치열한 청약경쟁 예고

11월 전국에서 약 5만 5,000가구가 분양을 앞둔 것으로 조사. 계획대로 분양이 진행되면 올 들어 최대 월간 공급 물량이 될 전망.

1일 직방에 따르면 이달 전국의 총 76개 단지에서 5만 4,798가구가 분양을 준비. 3차 사전청약 물량 4,000가구를 제외한 수치로 이 중 일반분양 물량만 4만 4,947가구에 달함. 

올해 최대 분양이었던 9월 2만 8,754가구의 배 가까이 증가한 수치로 지난해 11월에 비해서도 총가구 수는 2만 5,969가구, 일반분양은 2만 1,424가구 많다고.

이달 공급 물량의 상당 부분은 지난 10월 분양이 예정됐다가 미뤄진 단지들인 것으로 분석. 지난달에는 총 75개 단지에서 5만 5,253가구 분양 계획이 잡혔었다고. 

하지만 실제로 분양에 나선 곳은 30개 단지, 1만 5,046가구로 공급 비율이 27%에 불과. 대체공휴일이 많이 몰린 데다 고분양가 심사 제도 개편 등이 예고되면서 일정이 지연된 것으로 풀이.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 달에는 방역 조치가 완화되며 모객 활동이 쉬워질 것으로 예상되고 연말에 분양 물량을 집중시키는 ‘분양 밀어내기’ 영향이 있어 공급 성사 비율이 높을 것”이라고 전망.

 

◆ 부동산 직거래 여부 정보공개…시세 판단 혼란 막는다

공인중개사를 통한 거래의 경우 중개사의 소재지가 시군구 단위까지 공개돼 외지 중개사가 개입했는지도 알 수 있게 됨.

국토교통부는 이와 같은 내용으로 부동산 거래 관련 정보공개 범위를 확대한다고 1일 밝힘.

이번 조치는 지난 6월 대통령 직속 4차산업혁명위원회의 데이터특별위원회가 부동산 거래의 투명성을 높이기 위해 정보 공개를 확대하도록 의결하고, 이후 국토부가 위원회와 협의를 진행해 결정된 것.

부동산 거래 대부분은 인근 중개사사무소를 통해 이뤄지지만, 특정 시기나 특정 지역에 기획부동산이나 외지중개업소 등이 개입하는 경우도 있다고. 중개사 소재지가 공개되면 기획부동산 등의 개입 여부를 쉽게 확인할 수 있을 것으로 예상.

국토부는 실거래 공개시스템 개선 등의 절차를 거쳐 올해 말까지 부동산 거래유형(중개거래·직거래 등)과 중개사 소재지(시군구 단위)를 추가로 공개하겠다고 말함.

국토부는 아울러 내년까지 공장·창고의 실거래가도 추가로 공개하기로 함.

◆ 용산 노른자' 리버힐삼성아파트, 리모델링 시동

마포역과 용산역 사이에 있는 대단지 아파트 '용산 리버힐 삼성아파트'가 리모델링 사업의 첫 걸음.

1일 정비업계에 따르면 서울 용산구 산청동 리버힐삼성아파트는 지난달 31일 서울 포포인츠 바이 쉐라톤에서 발대식을 열고 리모델링 추진위원회를 출범. 

용산 리버힐삼성아파트는 지난 2001년 1월 입주한 최고 20층, 14개동 총 1,102가구 규모의 대단지. 전용면적 59A㎡와 59B㎡, 84㎡, 114㎡ 등으로 구성. 

단지 경계에서 직선거리 기준 지하철 5호선 마포역이 500m 내 에, 1호선과 KTX가 정차하는 용산역이 1㎞ 거리에 있는 입지.

용산 리버힐삼성아파트는 특히 용산업무지구개발, 현대차서비스센터 R&D센터 입주, 산호 아파트 재건축 등 용산내 각종 개발사업의 영향권에 있어 정비업계에서 노른자 단지로 꼽혔던 곳. 

실제 지난달 31일 열린 리버힐삼성아파트 리모델링 추진위 출범식 현장에는 현대건설, 삼성물산, GS건설 등이 참석해 추후 치열한 수주전을 예고. 삼성물산과 현대건설, GS건설은 최근들어 잇따라 리모델링팀을 신설하는 등 리모델링 사업 발굴에 나섰다고.

 

 

◆ 3기 신도시 2차 사전청약, 일반공급 접수 시작

3기 신도시 등 2차 사전청약 물량 가운데 공공분양 일반공급과 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 청약신청 접수가 시작.

1일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 일반공급 신청자격은 입주자 모집공고일 15일 기준 수도권에 거주하는 무주택가구구성원. 입주자저축 가입자여야하고, 전용 60㎡ 이하 주택을 신청한다면 자산과 소득 기준도 충족해야 한다고.

2차 사전청약 공공분양 일반공급 물량과 관련  일반공급 1순위 중 무주택기간 3년 이상, 납입인정금액 600만원 이상인 해당지역 거주자가 접수.

2일에는 일반공급 1순위 중 해당지역 거주자 전체가 접수할 수 있고, 3일부터 5일까지 일반공급 1순위 중 경기도 및 기타지역(수도권) 거주자가, 8일에는 일반공급 2순위 전체를 대상으로 청약신청 접수.

신혼희망타운은 성남복정2, 부천원종, 군포대야미, 성남낙생이 해당지역 거주자 및 해당지역 2년 이상 거주자에서 접수마감. 5일 의왕월암, 수원당수에 대해서 경기도 및 기타지역(수도권) 거주자를 대상으로 청약신청 접수가 시작.

◆ 국토부, 도봉구 2·4대책 후보지 일부 구역 제외 검토

국토교통부가 2·4대책 도심복합사업 후보지인 서울 도봉구 방학2동 방학초교 인근 구역 일부를 제외시키는 방안을 검토 중이라고 2일 밝힘.

해당 구역에 대해 도봉구청에서 사업 철회 요청을 했다는 언론 보도에 대한 해명. 국토부는 "방학초교 인근 구역은 구청에서 후보지 철회를 요청한 것이 아니다"라며 "반대 주민들이 밀집한 일부 지역을 사업구역에서 제척해 달라는 의견을 제시한 사항"이라고 설명.

국토부는 지난 3월 말부터 지자체 및 주민의 제안을 받아 지금까지 65곳, 약 9만 가구 규모의 도심복합사업 후보지를 발표하고 주민설명회, 지방자치단체 협의 등을 거쳐 사업을 진행.

국토부에 따르면 사업별 구역계는 지자체나 주민들이 최초 제안한 경계를 기초. 구체적으로는 공공사업시행자가 지구지정을 제안하는 과정에서 지형 등 사업여건 분석, 지자체 협의, 주민의견 수렴 등을 통해 인근 지역을 포함하거나 구역 내 일부를 제척하는 등 조정작업을 거친다는 설명.

◆ 9월 서울 주택 매매량 작년보다 10% 감소...거래절벽 심화

국토교통부는 9월 전국 주택 매매량이 총 8만1천631건으로 작년 같은 달의 8만1천928건에 비해 0.4% 감소했다고 이날 밝힘. 전달(8만9천57건)과 비교하면 8.3% 감소.

특히 서울의 경우 9천584건으로 1년 전(1만755건)보다 10.9% 줄어든 것으로 나타남.

주택 유형별로 보면 아파트(5만5천191건)는 전월 대비 9.8%, 작년 동월과 비교해선 4.9% 각각 감소.
아파트 외 주택(2만6천440건)은 전달보다는 5.2% 줄었으나 작년 동월 대비로는 10.7% 증가.

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 9월 전·월세 거래량(신고일 기준)은 총 17만9천625건으로 집계. 전달과 비교하면 15.1% 감소했지만, 전년 동월 대비로는 2.6% 증가.

전세 거래량(9만7천285건)은 전달보다 16.6%, 작년 동월 대비로는 5.8% 각각 감소.
월세 거래량(8만2천340건)은 전월 대비 13.2% 줄었으나 1년 전과 비교하면 14.6% 증가.

9월까지 누계 기준으로 월세 거래량 비중은 43.0%로 작년 같은 기간의 40.4%보다 2.6%포인트 높았다고.

전·월세 거래량을 지역별로 보면 수도권(12만4천674건)은 1년 전보다 3.5% 증가했고 지방(5만4천951건)은 0.6% 증가.

주택 유형별로는 아파트(8만6천942건)는 작년 동월 대비 1.4%, 아파트 외 주택(9만2천683건)은 3.7% 각각 증가.

9월 말 기준 전국의 미분양 주택은 전달의 1만4천864호보다 6.9% 줄어든 1만3천842호로 집계.

미분양은 작년부터 주택 수요가 급증하면서 꾸준히 해소. 올해는 3월 1만5천270호까지 내려갔다가 이후 등락을 반복했으나 7월 1만5천호대에서 8월 1만4천호대, 9월 1만3천호대로 계속 감소.

◆ 서울시, 아파트 리모델링 용적률 기준 마련…"898곳 증축 가능"

서울시가 노후 아파트 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획' 재정비안을 마련.

이번 재정비안은 2016년 기본계획을 처음 수립한 이후 5년이 지나 재정비 시기가 도래한 데 따른 것으로, 그간의 사회적·제도적 여건 변화를 반영해 기본계획의 타당성을 재검토하고 개선안을 마련한 것이라고 시는 설명.

재정비안에는 이번에 처음으로 수립된 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'이 포함.

기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률(주거전용면적) 인센티브를 받을 수 있도록 하는 등 리모델링 사업의 공공성을 확보하고 난개발을 막기 위한 장치를 마련했다고 시는 전함.

공동주택 리모델링은 주택법에 따라 주거전용면적의 30∼40%까지 증축할 수 있고, 건축법에 따른 용적률 완화도 가능하지만, 그동안 용적률 완화에 대한 구체적인 기준이 없었고 내부 지침으로만 적용해 옴. 이에 그 기준을 구체화해 기본계획에 넣은 것.

앞으로는 이 기준에 따라 ▲ 도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%포인트) ▲ 녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%포인트) ▲ 열린놀이터·공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%포인트) ▲ 상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%포인트) 등에 용적률이 완화될 수 있다고.

또 공동주택 리모델링 사업 활성화를 위한 공공지원책으로 시에서 사업비를 지원하는 방안도 추진. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계 법령 개정을 추진하고, 조합운영비·공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나서기로 함.

시는 이달 4일부터 19일까지 이번 재정비안 주민공람을 거친 뒤 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종 고시할 계획.

 

 

◆ 매매도 아니고...30평 전세 15억 초과 단지 무려 53곳

올해 ‘국민평형’으로 불리는 전용면적 84㎡의 전세 가격이 15억 원을 넘는 아파트 단지가 서울에서만 총 53곳에 이르는 것으로 조사. 전세가 15억 원 이상 고가 전세 거래 건수는 351건을 기록해 3년 전보다 20배나 증가.

3일 부동산 정보 제공 업체 경제만랩에 따르면 전용 84㎡ 전세 보증금이 15억 원을 넘는 서울 아파트 단지 수는 지난 2018년 3곳에서 올해 53곳으로 증가. 

2018년에는 서울 서초구 반포동 ‘아크로 리버파크’ ‘래미안 퍼스티지’ 및 성동구 성수동1가 ‘트리마제’ 등 일부 단지에 초고가 전세 거래가 몰렸지만 올해는 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’과 송파구 신천동 ‘파크리오’에서도 15억 원 이상 거래가 나오는 등 거래 지역이 확산하는 추세. 

지역별로 보면 올해 중형 평형 기준 15억 원 이상 전세 거래가 일어난 지역은 강남구(26곳), 서초구(21곳), 송파구(4곳), 성동구(1곳), 동작구(1곳) 등 5개 지역이었다고.

거래 건수 또한 증가 추세. 전용 84㎡ 전세 거래 가격이 15억 원을 넘는 경우는 2018년 총 17건이었으나 2019년(50건)과 2020년(231건)을 거쳐 올해는 351건을 기록해 꾸준히 증가. 

올해가 아직 11~12월이 남아 있는 만큼 단지 수와 거래 건수 모두 증가할 가능성이 높음. 

특히 내년에는 임대차3법을 통해 계약갱신청구권을 행사한 상당수 물건이 신규 계약으로 전환되는 시점이 와 서울 아파트 전셋값이 더 올라갈 것이라는 전망. 

◆ 외국인 국내 부동산거래 올해 가장 많다…커지는 역차별 논란

정부의 고강도 규제로 내국인들의 국내 부동산 거래가 크게 위축됐지만, 외국인들의 거래는 오히려 올해 들어 가장 활발한 것으로 나타남.

3일 한국부동산원의 건축물 거래(신고 일자 기준) 현황 통계에 따르면 올해 1∼9월 외국인들의 국내 건축물 거래량은 1만6천405건으로, 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 같은 기간(이하 1∼9월 기준) 대비 가장 많았다고 함.

15년 전인 2006년(3천178건)의 다섯 배가 넘는 수준으로, 작년 거래량(1만5천727건)도 돌파.

1∼9월 기준이 아닌 연간치로 외국인들의 국내 건축물 거래가 가장 많았던 때는 지난해 2만1천48건이었는데 현재 추세로 보면 최다 기록을 경신할 가능성이 큼.

지역별 외국인 건축물 거래량은 17개 시도 가운데 인천(3천56건), 충남(985건), 충북(458건), 강원·경남(각 357건), 경북(249건), 전북(210건), 전남(188건), 대전(135건) 등 9곳에서 1∼9월 기준 최다치를 경신.

아울러 같은 기간 외국인들의 순수토지(건축물 부속 토지를 제외한 토지) 거래량도 4천772건에 달해 2006년 통계 집계 이래 가장 많은 것으로 나타남.

시도별로는 충남(640건), 충북(304건), 경남(223건)에서 외국인들의 순수토지 거래량이 폭증해 1∼9월 기준으로 가장 많음.

집값 폭등과 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 땅 투기 사태 영향으로 정부가 각종 부동산 규제를 쏟아내면서 내국인들의 부동산 거래가 급격히 위축된 사이 외국인들의 국내 부동산 거래는 여느 때보다 활발히 이뤄지고 있어 역차별 논란도 커짐.

◆ "제2 대장동 막아라"…민관 공동사업 분양가상한제 적용

민간업체가 도시개발사업에서 과도하게 이익을 챙기는 것을 원천적으로 차단하기 위한 것으로 정부는 민간 이윤율 상한 설정, 개발부담금 환수율 상향, 분양가 상한제 적용 등을 검토.

국토교통부는 이날 정부세종청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 도시개발 사업 공공성 강화 방안을 발표. 현재 국회에서 논의되고 있는 도시개발법 및 개발이익환수법 개정안과 관련해 정부가 밑그림을 그린 것.

국토부 김흥진 국토도시실장은 "최근 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발하지 않도록 도시개발사업의 공공성 강화 필요성에 대한 의견이 지난달 국정감사에서 있었고 관련 법안도 여야에서 모두 발의됐다"며 "다양한 분야에서 제기된 의견을 종합적으로 검토해 제도 개선을 추진하기로 했다"고 밝힘.

도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피해 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있는 기반을 마련하기 위해 지난 2000년 제정.

하지만 최근 대장동 사건을 계기로 민·관 합동 공동사업에서 민간이 과도하게 이익을 챙기는 문제가 제기되면서 이에 대한 집중 보완이 필요하다는 목소리가 커짐.

국토부는 민간참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법의 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과 균형 등을 고려해 공공성을 강화하는 데 중점을 둔다는 방침.

◆ 서울시, 고덕강일지구에 1305가구 공공분양주택 공급

서울시는 지난4일 공공주택통합심의위원회를 통해 고덕강일 공공주택지구 3단지를 특별건축구역으로 지정하고, 주택건설사업계획을 승인·고시했다고 5일 밝힘.

이 단지는 대지면적 5만1845㎡에 지하 2층~지상 29층 17개동이 조성. 1305가구 100% 공공분양되며, 무주택 신혼부부 등에게 공급될 예정.

전용면적 49㎡(590가구), 59㎡(715가구) 2가지로 공급. 라이프 스타일, 생애주기, 구성원 특성 등을 다양하게 충족시킬 수 있도록 21개 타입의 평면이 배치.

공공분양은 소득이 낮은 무주택 서민, 신혼부부 등 정책적인 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위해 지방자치단체 등 공적 사업주체가 공공부지에 주택을 건설해 분양하는 제도.

현재 실시 설계가 진행 중이며, 내년 8월 착공해 오는 2024년 하반기 입주자 공고 후 2025년 2분기 입주에 나설 예정. 입주대상, 공급유형 등은 향후 입주자공고 등을 통해 공고할 예정.

 

 

【 청년일보=김두환 기자 】