【 청년일보 】 정부가 최근 발표한 10·15 주택시장 안정화 대책이 재건축·재개발 현장에서 전례 없는 격차를 만들고 있다.
서울 전역 및 경기 일부 지역이 규제지역 및 투기과열지구로 묶이면서 동일 사업장 내에서도 조합원과 일반 수분양자의 대출 한도 적용 기준이 극명하게 갈리는 현상이 나타난다.
정부의 강력한 규제가 공급 확대 동력을 위축시키고 현장 혼란을 가중한다는 비판이 거세다.
비판의 핵심은 대출 규제와 양도·전매 제한 강화로 인해 조합원과 수분양자 간 대출 한도에 심각한 '온도차'가 발생했다는 점이다.
기존 조합원은 LTV 40%를 초과하는 중도금대출을 잔금으로 전환할 수 있지만, 새로 진입한 수분양자는 주택 가격이 높을 경우 대출 한도가 2억 원에 불과해 막대한 자력 상환 부담을 져야 한다.
10·15 대책 이후 청약에 당첨된 수분양자는 분양가 또는 준공 후 시세에 따라 잔금대출 한도가 최소 2억원에서 최대 6억원으로 제한된다.
잔금대출 한도는 주택 가격(시가 기준)에 따라 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용된다.
이 때문에 서울 인기 지역 청약을 위해서는 자기자본 10~15억원 이상이 필수로 요구되는 상황이다.
반면 조합원은 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우, 해당 중도금대출 취급 시점의 LTV(담보인정비율)를 적용할 수 있어 LTV 40% 초과 대출도 한도 축소 없이 유지된다.
재건축·재개발 사업장 조합원의 경우, 잔금대출에 대한 종전 규정(대책 시행일 전일, 10월 15일 기준) 적용 여부는 관리처분인가일을 기준으로 판단한다.
이주비대출과 중도금대출은 규제 대상이 아니며, 이주비대출은 현행과 동일하게 최대 6억원 한도를 적용받는다.
그러나 이와는 별개로 시장에서는 이번 대출 규제 강화가 정비사업의 사업성을 직접적으로 위협하며 공급 확대에 악영향을 줄 것이라는 분석이 나온다.
정비사업은 이미 '조합원 지위 양도 제한', '전매제한 3년', 'LTV 40% 적용' 등의 규제로 동력이 크게 위축된 상태다.
여기에 대출 규제가 더해지면서, 현재 서울에서 재건축 139곳, 재개발 75곳 등 약 16만 가구의 거래가 사실상 막혀 있다.
현장에서는 자금력이 부족한 조합원의 현금청산 및 반대 의견이 증가하면서 사업 속도와 조합원 간 갈등 관리가 더욱 어려워졌다는 지적이 잇따른다.
서울 강남구의 한 재건축 조합장은 "대책 발표 이후 자금조달 계획을 다시 짜야 하는 조합원들의 문의가 많다"라며 "특히 고령 조합원 중에는 현금청산을 고려하는 분들이 늘어 조합 내부의 사업 추진 동력이 떨어질까 걱정"이라고 말했다.
정부가 공급 확대를 외치지만, 시장에서는 오히려 '있는 사람만 집 짓고 들어오라'는 신호로 읽혀 사업 자체가 좌초될 위기에 처했다는 정비업계의 비판이 거세다.
한 정비업계 전문가는 "수요 억제책이 결국 공급 확대를 저해하고 주거이전의 자유를 제한하는 결과"라고 꼬집었다.
반면 금융당국은 "고가 주택 대출 규제 완화는 불필요하며, 자금력 없는 무주택자가 고가 청약에 무리하게 접근할 이유가 없다"는 입장을 내놨다.
이러한 강력한 규제 기조 속에서 일부 재개발 구역은 예외적으로 관리처분인가 이후에도 조합원 지위 양도가 허용된다.
현행 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에서는 2018년 1월 24일 개정법 시행일 이전에 사업시행계획 인가를 신청한 재개발 구역에 대해서는 투기과열지구 지정 여부와 관계없이 ‘관리처분계획 인가 후 조합원 지위 양도 금지’ 규정이 적용되지 않는다.
이는 부칙 제2조에 따른 경과조치로, 해당 법 시행일 전 신청된 사업장에는 종전(구법) 규정이 그대로 적용돼 관리처분인가 이후에도 조합원 지위의 양도가 허용된다.
서울 북아현2, 증산5, 수색8, 장위10, 노량진 2·4·6·7·8 등의 재개발 구역과 경기 광명1, 광명4 등은 이 부칙 예외에 해당한다.
특히, 노량진 뉴타운 내에서도 2018년 1월 24일을 기준으로 구역별 규제 적용 여부가 갈리며 조합원들의 희비가 갈리고 있다.
노량진 뉴타운 내 1구역과 3구역은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청한 구역으로 현재는 관리처분인가 이전이라 전매가 가능하지만, 향후 관리처분인가를 받으면 지위 양도가 금지된다.
반면, 5구역은 이미 관리처분인가가 완료돼 현 상황에서 지위 양도가 불가능한 상태다.
다만, '1세대 1주택자로서 10년 이상 소유 및 5년 이상 거주' 등 법에서 정한 예외 요건을 충족할 경우에만 양도가 허용된다.
이에 투기과열지구 규제 속에서 지위 양도 가능 여부에 따라 각 구역 조합원의 자금 유동성 및 사업 추진 여건에 큰 차이가 발생할 것으로 보인다는 지적이다.
지위 양도 금지는 조합원의 자산 처분 및 현금 유동성을 제한해 사업 장기화 시 갈등 심화의 원인이 될 수 있기 때문이다.
노량진 재개발 관련 중개업소 대표는 "1·3구역은 대책 발표 이전에 비해 문의가 많이 줄었다"라며 "5구역은 아예 양도가 불가능한 지역으로 당연히 문의도 없다"라고 말했다.
또 다른 공인중개사는 "이 지역은 원주민이 많고, 대부분 빌라, 다세대라 토허제 규제는 별로 영향이 없다. 다만 (10·15대책)이전에는 손바뀜이 몇 번 있었는데 지금은 뚝 끊긴 상태"라고 전했다.
【 청년일보=김재두 기자 】
