【 청년일보 】 이재명 정부의 세 번째 부동산 규제 대책 발표가 임박한 가운데, 수도권 주요 지역에 대한 규제지역 확대와 함께 대출, 세제, 청약 등 전방위적인 규제 조치가 시장의 판도를 뒤흔들 전망이다.

 

정부는 집값 급등세와 투기 수요를 잡기 위해 기존 대책의 한계를 넘어서는 고강도 '핀셋 규제'를 예고하며 시장 안정화 의지를 강력하게 피력했다.

 

김윤덕 국토교통부 장관은 13일 국회 국토교통위원회의 국정감사에서 부동산 규제지역 확대 지정이 "불가피하다"고 언급했다.

 

새로운 규제안의 핵심은 투기과열지구 및 조정대상지역의 대폭적인 확대로 기존 강남 3구에 국한되던 규제지역이 서울 전역을 아우를 것으로 예상된다.

 

구체적으로는 현재 투기과열지구인 강남, 서초, 송파, 용산구를 포함해 나머지 서울 10개구 (종로, 중구, 성동, 광진, 서대문, 마포, 양천, 영등포, 동작, 강동)와 경기 지역의 과천, 안양 동안, 분당, 수지, 하남, 영통, 광명이 투기과열지구 지정 요건을 채운것으로 알려졌다.

 

이와 더불어 서울 동대문, 성북, 노원, 강서, 구로구와 경기 수정구, 팔달구 등도 새롭게 조정대상지역 요건에 충족한 상태로 알려졌다.

 

이러한 규제지역 확대는 곧바로 대출, 세금, 청약 등 모든 부동산 거래 활동에 대한 규제 강화로 이어지게 될 것으로 예상된다.

 

 

가장 강력한 변화는 대출 규제다.

 

규제지역 내 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소가 예상된다.

 

이에 따라 무주택자 및 처분 조건부 1주택자의 자금 조달 여건이 크게 악화될 것으로 보인다.

 

주택담보대출 한도가 6억원에서 4억원으로 줄어들 가능성과, 전세자금 대출을 포함한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 초강력 대출 제한이 예상돼 현금 동원력이 낮은 실수요자에게도 큰 부담으로 작용할 전망이다.

 

청약 시장은 재당첨 제한 강화(투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년)와 실거주 의무 2년 도입이 검토되며, 전매제한(분양가상한제 3년) 등을 통해 단기 투자 진입이 차단된다.

 

세제 측면에서는 다주택자에 대한 양도세(+20~30%p) 및 취득세(8~12%) 중과가 유지되며, 1주택자 양도세 비과세 요건은 '보유 2년'에 '거주 2년'이 추가 강화된다.

 

또한, 정비사업 규제도 강화되어 투기과열지구 내에서는 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분인가(재개발) 이후 주택 취득 시 조합원 지위 양도가 제한된다.

 

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 국회 기획재정위원회 국정감사에서 곧 발표될 이번 대책에 '부동산 세제'가 포함되느냐는 야당 의원의 질의에는 "(세제 관련) 방향성은 발표하게 될 것 같다"고 말했다.

 

하지만 구 부총리는 전날 다시 "내부 검토는 끊임없이 하고 있지만 시장의 세제 민감도가 높다. 확정된 것은 없다"며 다소 조심스런 입장을 내놨다.

 

 

정부는 이번 3차 규제 대책으로 단기 과열 현상을 막고 실수요 위주로 시장 체질을 바꾸겠다는 방침으로 알려졌다.

 

하지만 시장에서는 단기적으로 주택 매매 거래량이 급감하는 '거래 절벽' 현상이 심화되고 가격 조정 압력이 커질 것으로 예상한다.

 

일각에서는 과도한 규제 반복이 매물 잠김 현상을 심화시켜 시장 경직을 초래할 수 있으며, 강화된 LTV 규제로 인해 대출이 필요한 실수요자마저 내 집 마련의 기회를 박탈당하는 역차별이 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.

 

한 부동산 전문가는 "이번 규제가 단기적인 투기 수요 억제에는 효과적이나, 장기적 안정화를 위해서는 공급 확대 정책의 실효성 확보와 함께 현장의 목소리를 반영한 정교한 보완책 수립이 중요하다"고 강조했다.

 

또 다른 부동산 개발업 관계자는 "매수자의 자기자본 비중이 훨씬 더 커지는데, 마포, 성동, 광진 및 현 규제지역의 경우 6억원 한도에서 LTV가 감소하더라도 자본 필요액에 큰 차이는 없을 것으로 보인다"라고 말했다.

 

이어 "규제지역이 확대 지정될 경우 매수 심리는 위축될 수 있으나 공급량 자체가 적기 때문에 우상향하는 집값 잡기에는 한계가 있을 수도 있다"라고 밝혔다.

 

한편 이재명 대통령은 전날 열린 국무회의에서 "부동산 투기라는 것을 통해 재산을 늘려보겠다는 건 이제 과거의 생각"이라며 "언젠가는 반드시 사고가 나게 돼 있다"고 지적했다.

 

그러면서 김윤덕 국토교통부 장관에게 "정보 왜곡을 통해 시장 교란이 일어나거나 비정상 가격이 형성되는 건 반드시 막아야 한다"고 말했다.

 

 
【 청년일보=김재두 기자 】