【 청년일보 】 수도권 물류 시장이 극심한 공급 가뭄을 겪는 가운데 투자 시장은 오히려 역대 최대 거래 규모를 기록하며 뜨겁게 달아올랐다. 다만 입지가 좋은 대형 우량 자산과 노후화된 자산 간의 가치 격차는 더욱 벌어지는 양상이다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어의 빅데이터컨설팅실이 26일 발표한 ‘2025년 하반기 수도권 물류센터 마켓리포트’에 따르면, 지난해 하반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 19만 평으로 전년 동기 대비 67% 급감했다.

연간 총 공급량 역시 35만 평 수준에 머물며 최근 8년 사이 가장 낮은 수치를 보였다. 2024년 119만 평에 달했던 물량이 일 년 만에 70%가 줄었다.

빅데이터컨설팅실은 리포트를 통해 "이러한 공급 감소는 공사비 상승과 시장 불확실성 증대에 따른 신규 인허가 및 착공 물량 급감에 기인한다"고 분석했다.

또한 "경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화로 인해 단기간 내에 신규 개발 여건이 개선되기 어려울 것"이라고 전망했다. 권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급이 전혀 없었으며, 동남권과 남부권도 과거와 비교해 공급 강도가 현저히 낮아졌다.

공급이 줄어들면서 공실 상황은 다소 나아졌다. 수도권 상온 물류센터의 평균 공실률은 13.3%로 전기보다 2.4%포인트 하락했으며, 저온 물류센터 역시 2.9%포인트 떨어진 37.3%를 기록했다.

다만 저온 물류센터의 경우 수요가 폭발했다기보다는 과잉 공급이 멈춘 상태에서 기존 저온 시설을 상온으로 전환하는 사례가 늘어난 영향이 컸다.

알스퀘어 측은 "상·저온 물류센터 공실률 동반 하락, 그러나 노후 자산 임대료 인하와 저온의 상온 전환 등 ‘생존 경쟁’ 치열하다."고 설명했다.

권역별로는 희비가 엇갈려 동남권은 쿠팡과 한진 등 대형 화주들이 들어서며 상온 공실률이 9.5%까지 떨어지는 회복세를 보였으나, 서북권은 상온 27.3%, 저온 62.1%로 여전히 높은 공실률을 나타냈다.

투자 시장은 대형 우량 자산을 중심으로 외국계 자본이 몰리며 반등에 성공했다. 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 상반기보다 2배 넘게 급증한 3조3천억원을 달성하며 역대 최대치를 경신했다. 거래 면적 또한 46만1천평으로 통계 작성 이후 최고 수준이다.

특히 서부권의 초대형 자산 거래가 시장을 견인했다. KKR이 투자한 크리에이트자산운용이 인천 ‘청라 로지스틱스 센터’를 약 1조원에 사들였고, M&G가 투자한 와이드크릭자산운용은 시흥 ‘로지스밸리 안산’의 소유권을 약 5천억원에 넘겨받았다.

자산 간 양극화는 매매가에서도 뚜렷하게 확인됐다. 쿠팡 등 우량 임차인이 장기 계약을 맺은 자산은 평당 800~900만원대에 팔렸으나, 소형 노후 자산은 평당 200~400만원 수준에 그쳤다. 리포트는 "향후 시장이 우량 임차인을 확보한 대형 자산 중심으로 재편될 것"이라고 내다봤다.

【 청년일보=김재두 기자 】