【 청년일보 】 정부가 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 한시적으로 완화했다. 다만 이번 조치는 매도인과 매수인, 거래 시점 등 복수의 요건을 동시에 충족해야 적용되는 만큼 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 분석이 나온다.
2일 정부와 부동산 업계에 따르면 금융위원회는 지난 1일 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부 등 관계부처 합동으로 '2026년도 가계부채 관리 방안'을 발표했다.
현행 규정상 토지거래허가구역에서 주택을 취득하면 매수자는 4개월 이내에 실거주를 시작해야 한다. 임대차 기간이 남아있는 매물은 계약 종료 4개월 전에야 거래가 가능했다.
세입자가 있는 압구정 아파트의 경우, 계약이 내년 말에 끝난다면 올해는 사실상 거래 시장에 나올 수 없었던 구조다.
이번 조치로 무주택 매수인이 다주택자 소유 주택을 올해 12월 31일까지 매매계약을 체결하고, 토지거래허가를 받은 날로부터 4개월 이내에 취득하면, 실거주 의무 이행 시점이 임대차계약 종료일까지 유예된다.
요건은 복수로 중첩 적용된다. 매도인은 해당 주택을 포함해 2주택 이상 보유자여야 하고, 매수인은 대출신청일 기준 무주택자여야 한다. 담보 물건은 수도권·규제지역 소재 아파트로서 만기일시상환 주담대가 존재해야 한다.
또한 거래는 올해 12월 31일 안에 매매계약서를 작성해야 하며, 가계약은 인정되지 않는다. 금융회사는 매도인 동의를 받아 재산세 납부 증명서, 등기부등본 등으로 다주택 여부를 직접 확인할 예정이다.
주담대 전입신고 의무도 함께 완화된다. 요건을 충족한 거래의 경우 대출실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 전입신고를 유예받을 수 있다.
정부가 제시한 비교 사례를 보면 즉시 효과가 기대되는 물건도 있다.
임대차 종료일이 올해 10월인 물건은 기존엔 6월부터 거래 가능했지만 지금 당장 나올 수 있다. 종료일이 2027년 12월인 물건도 요건을 충족하면 올해 안에 거래가 성사된다.
다만 매도·매수 양측의 조건이 맞아떨어져야 한다는 전제가 붙는다.
반면, 다주택자가 매도 의향이 있어도 매수자가 유주택자라면 이번 완화 혜택을 받지 못한다. 압구정·잠실 등 고가 아파트가 밀집한 토허구역에서 무주택 실수요자가 즉시 자금을 조달할 수 있는지도 변수다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "수도권 아파트값은 대출 문턱과 반비례 관계"라며 "문턱이 높아지면 시장으로 유입되는 돈이 줄어 시장 안정에 도움이 된다"고 밝혔다.
이미 5대 은행 주담대 고정금리 상단이 연 7%를 돌파한 상황에서 대출 규제까지 강화되면 매수심리가 한층 더 위축될 수 있다는 분석이다.
다만 박 위원은 연말까지 무주택자의 갭투자가 허용되면서 강남보다 비강남권 매수세가 늘어 상대적으로 거래가 활기를 띨 가능성이 있다고 덧붙였다.
우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 이번 조치를 "오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행 이후 매물 잠김 우려를 낮추고, 7월 세제 개편 이전 시장 안정화의 브릿지 역할을 위한 교두보"라고 평가했다.
단기적으로 수도권 매물 증가를 유도할 수 있지만, 효과의 범위는 제한적이라고 봤다.
함 랩장은 "수도권 전반의 급격한 가격 하락을 이끌기보다는 대출 취약 물건 및 일부 지역 매물 증가 등 수도권 외곽 위주의 매물 출회·호가 진정으로 연결될 것"이라고 덧붙였다.
【 청년일보=김재두 기자 】
